Desalojos y cierres en viviendas públicas, de la Sección 8 y del HUD

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Foro comunitario virtual sobre desalojos, patrocinado por el Fiscal General de Maryland y la Comisión de Acceso a la Justicia.

La suspensión de los desalojos residenciales se levanta a partir del sábado 25 de julio de 2020. Hay muchos cambios estatales y federales que podrían afectar el proceso de desalojos, incluyendo las moratorias. Conozca más sobre Desahucios y casos de impago de alquiler durante el plan de reapertura por fases del Poder Judicial.

Temas de esta página

Viviendas públicas
Viviendas del HUD
Viviendas de la Sección 8

Viviendas públicas

Una autoridad de vivienda no puede terminar su arrendamiento (derecho a vivir allí como inquilino) excepto por violaciones graves o repetidas de los términos «materiales» (importantes) del contrato de arrendamiento, u otra «buena causa».»

Las violaciones graves o repetidas de los términos «materiales» (importantes) del contrato de arrendamiento incluyen:

Falta de pago de la renta o alguna otra obligación financiera o
Falta de cumplimiento de una obligación del inquilino como;
- No subarrendar la unidad (alquilarla a otra persona)
- No tener huéspedes o inquilinos
- Utilizar la unidad sólo como vivienda privada
- Acatar todas las autoridad de vivienda y reglamentos
- Mantener la unidad en un clan y las condiciones de seguridad
- No destruir o vandalizar la unidad
- Pagar por los daños de la unidad causados por el inquilino, un miembro del hogar, o sus invitados (que no sea el desgaste normal)
- No perturbar el disfrute pacífico de otros residentes
- No involucrarse en actividades criminales o abuso de alcohol
Estar por encima del límite de ingresos para el programa

Otra «buena causa» incluye:

Actividad criminal, abuso de drogas o abuso de alcohol
Después de ser admitido, la autoridad de vivienda descubre que el inquilino no es elegible
Hace declaraciones falsas o comete fraude en su solicitud de vivienda o recertificación
Incumplimiento por parte de un miembro de la familia del requisito de servicio comunitario o actividad laboral de autosuficiencia del programa
Incumplimiento de una modificación de un contrato de arrendamiento

Leer la Ley: Código de Regulaciones Federales, Título 24, § 966.4

Vivienda HUD

Un Arrendador no puede terminar su arrendamiento (derecho a vivir allí como inquilino) en un proyecto subsidiado por el HUD excepto por:

Incumplimiento «material» (importante) del contrato de arrendamiento, como:
- Una o más violaciones sustanciales del contrato de arrendamiento o
- Insuficiencias menores repetidas del contrato de arrendamiento que
  - Alteren la habitabilidad del proyecto
  - Afecten negativamente la salud o la seguridad de cualquier persona o el derecho de cualquier inquilino al tranquilo disfrute del proyecto
  - Interfiera con la gestión del proyecto
  - Tenga un efecto financiero adverso en el proyecto o
- No proporcione toda la información requerida en el proceso de recertificación, o proporciona a sabiendas información incompleta o inexacta durante el proceso de recertificación.
- No paga el alquiler o cualquier otra obligación financiera más allá del período de gracia.
Incumplimiento «material» (importante) de cualquier obligación impuesta en virtud de las leyes de propietarios e inquilinos de Maryland.
Actividad delictiva o abuso de alcohol.
Otra causa justificada. Esto incluye una situación en la que el arrendador le notifica previamente que cierta conducta violará el contrato de arrendamiento en el futuro.

Notificación de terminación

Los arrendadores deben dar a los inquilinos una notificación por escrito de cualquier terminación del contrato. La notificación debe incluir:

La fecha de terminación;
La razón de la terminación, con suficiente detalle para que el inquilino pueda preparar una defensa;
Y si la terminación se debe a la falta de pago de la renta, la notificación debe incluir el monto en dólares del saldo adeudado y la fecha en que se hizo el cómputo; y
Advertir al inquilino que si éste permanece más allá de la fecha de terminación, el arrendador puede tratar de hacer cumplir la terminación sólo a través de la acción judicial, y que si se instituye un procedimiento judicial, el inquilino puede presentar una defensa.

La notificación debe ser enviada al inquilino por correo de primera clase, debidamente sellada y dirigida al inquilino en su dirección en el proyecto, y con la dirección de retorno adecuada. Una segunda copia debe ser entregada en persona a cualquier adulto que responda en la puerta de la unidad del inquilino. Si ningún adulto responde a la puerta, el aviso debe dejarse bajo la puerta o pegado a la misma.

Cuando la terminación se basa en el «incumplimiento material» del contrato de alquiler o en el incumplimiento de las obligaciones en virtud de la ley estatal o local de propietarios e inquilinos, entonces el tiempo de notificación debe cumplir con el contrato de alquiler y la ley

Cuando la terminación se basa en «otra buena causa», la terminación se producirá sólo al final de un término de alquiler y de acuerdo con el contrato de alquiler, y en ningún caso el inquilino puede tener menos de 30 días de aviso. Además, para la rescisión por «otra causa justificada», el inquilino debe haber recibido una notificación previa en la que se indique que su conducta específica, de continuar, constituiría una base para la rescisión. Esa notificación previa debe ser entregada al inquilino de la misma manera que la notificación de terminación.

El hecho de que el inquilino no se oponga a la notificación de terminación no constituye una renuncia a su derecho a impugnar la terminación en un procedimiento judicial posterior.

Desahucios

Los propietarios pueden tratar de desalojar a un inquilino sólo mediante el cumplimiento de este reglamento y de las leyes estatales y locales que rigen los procedimientos de desalojo.

Las leyes estatales o locales pueden otorgarle al inquilino derechos procesales más allá de los previstos en estas regulaciones, excepto cuando la ley estatal o local haya sido sustituida por la ley federal.

Aumentos de alquiler y otros cambios en el contrato de alquiler

El propietario puede cambiar los términos y condiciones del contrato de alquiler, siempre y cuando haya recibido la aprobación del HUD para hacerlo. El inquilino debe ser notificado de cualquier cambio en el contrato de arrendamiento de la misma manera que sería notificado de la terminación del contrato, incluyendo un aviso de al menos 60 días en la ciudad de Baltimore y al menos 30 días en el resto del estado.

Exenciones

Estas disposiciones no se aplican cuando la ocupación del inquilino se termina porque el HUD, o el propietario con el consentimiento del HUD, ha decidido rehabilitar o demoler sustancialmente el proyecto, o vender el proyecto a un comprador para su rehabilitación o demolición sustancial.

Lea la Ley: Código de Regulaciones Federales, Título 24, §§ 247.3, 247.4, 247.5, y 247.6; Código de Leyes Públicas Locales de la Ciudad de Baltimore, Subtítulo 9, § 9-14

Vivienda de la Sección 8

Una autoridad de vivienda no puede terminar un vale de la Sección 8 excepto por:

Un desalojo de la vivienda de la Sección 8 donde un juez encontró una violación grave del contrato de arrendamiento.
No se firman los formularios de consentimiento.
No se establece el estado de ciudadanía o el estado de inmigración elegible.
Incumple una obligación familiar, como por ejemplo, no lo hace:
- Suministrar la información requerida, o
- Arreglar cualquier incumplimiento de las Normas de Calidad de la Vivienda causado por la familia, o
- Hacer que la unidad esté disponible para las inspecciones de la Sección 8, o
- Notificar a la autoridad de vivienda y al propietario cuando la familia se muda, o
- No cometer ninguna violación grave o repetida del contrato de arrendamiento, o
- Proporcionar a la autoridad de vivienda cualquier aviso de terminación del contrato de arrendamiento/desahucio, o
- Utilizar y ocupar la unidad dentro de las directrices, o
- Notificar a la autoridad de vivienda cualquier ausencia de la familia de la unidad.
- Además, se considera una violación si usted o un miembro de la familia que vive en la unidad:
  - Tener cualquier interés en la unidad, o
  - Cometer fraude u otra violación del programa, o
  - Entregar en el abuso de alcohol o relacionados con las drogas o la actividad criminal violenta o la actividad que amenaza la salud, la seguridad o el derecho al disfrute pacífico de otros residentes o personas que residen en las inmediaciones, o
  - Aceptar la Sección 8 asistencia basada en el inquilino, mientras que recibe otro subsidio de vivienda para la misma unidad.
- Usted o cualquier miembro de su familia:
  - Ha sido desalojado de una vivienda del HUD en los últimos cinco años.
  - Ha sido dado de baja del programa de la Sección 8.
  - Ha cometido fraude, soborno o cualquier otro acto criminal corrupto en relación con cualquier programa federal de vivienda.
  - Tener una deuda pendiente con cualquier autoridad de vivienda en relación con la Sección 8 o la vivienda pública.
  - Violentar un acuerdo de reembolso a una autoridad de vivienda.
  - Incumplir con el programa de autosuficiencia familiar (si es aplicable).
  - Muestra una conducta abusiva o amenaza con una conducta abusiva hacia el personal de la autoridad de vivienda.
  - Incumple voluntaria y persistentemente los requisitos de la asistencia social al trabajo (si es aplicable).
La autoridad de vivienda puede considerar circunstancias «atenuantes» antes de terminar el vale de la Sección 8, incluyendo:
- La gravedad del caso.
- El grado de participación de otros miembros de la familia.
- La discapacidad de un miembro del hogar.
- El efecto de la terminación de la asistencia en los miembros inocentes del hogar.