El inventario de viviendas es bajo, pero la demanda de casas es alta. Y con los tipos de interés de las hipotecas en mínimos históricos, muchos compradores de viviendas se encuentran en guerras de ofertas y a veces compiten con ofertas de todo el dinero en efectivo.
Eso significa que las casas se están vendiendo por mucho más del precio de venta en los mercados más competitivos, según los expertos en vivienda con los que hablamos. Dicen que 2020 ha sido un fuerte mercado de vendedores – y 2021 es probable que también lo sea.
Si ha estado pensando en comprar una casa, podría estar preguntándose si sería mejor esperar un poco hasta que el mercado sea más favorable para los compradores. Los expertos dicen que no hay un momento perfecto para comprar una casa, y que el mejor momento es cuando tiene sentido para usted personalmente.
Y el precio tampoco es el único factor en juego, especialmente cuando la economía estadounidense sigue en recesión por la pandemia de coronavirus.
Mucha gente se siente atraída por los bajos tipos de interés, dice Adriana Buenrostro, agente inmobiliaria de Prosper Real Estate en Santa Rosa, California. «Eso es genial – si usted tiene el pago inicial, los ingresos estables y las reservas», dice ella. «Si no tienes suficiente dinero o tu trabajo es inestable, todo eso se vuelve dudoso».
Si te estás debatiendo entre comprar una casa o esperar, esto es lo que debes tener en cuenta:
¿Cuándo deberías comprar una casa?
Ser propietario de una casa se ha considerado durante mucho tiempo una parte esencial del sueño americano. Pero también puede convertirse en una pesadilla, si compras una casa antes de estar preparado. Aquí hay cinco señales de que estás listo para comprar una casa.
Tienes ingresos estables
Es fundamental sentirse financieramente seguro antes de comprar una casa. Si has tenido un flujo constante de ingresos durante al menos unos años, es una buena señal de que estás listo para dar el salto hacia la propiedad de una vivienda.
«Estamos viviendo en medio de una pandemia, y con la COVID-19, quieres asegurarte de que tienes un trabajo estable. Ahora mismo, en los tiempos que corren, eso es enorme», dice Buenrostro.
Los prestamistas quieren ver un historial de empleo constante para asegurarse de que tienes suficiente dinero para cubrir el coste de una hipoteca. La mayoría de los prestamistas piden los dos últimos años de los W-2, y algunos incluso pedirán los talones de pago hasta el cierre.
Si eres autónomo, prepárate para mostrar tus declaraciones de impuestos de los dos últimos años. Si recibió algún 1099 durante ese tiempo, también tendrá que mostrarlos a su prestamista.
Fundamentalmente, aunque los prestamistas no pueden pronosticar si tendrá un empleo en el futuro, quieren ver pruebas de que ha tenido un empleo estable en el pasado y que, por tanto, ha disfrutado de unos ingresos estables.
Tienes un control de tu deuda
El siguiente aspecto a tener en cuenta es tu ratio deuda-ingresos (DTI), una medida de la probabilidad de que puedas hacer frente al pago mensual de la hipoteca, teniendo en cuenta tu deuda actual y tus ingresos mensuales.
Tu DTI suele incluir facturas como los préstamos estudiantiles, los pagos del coche y la deuda de las tarjetas de crédito, pero no los gastos de manutención como la comida, el gas y los servicios públicos. Aunque los niveles máximos de DTI varían según el prestamista y el tipo de hipoteca, la mayoría de los prestamistas buscan un DTI que sea menor o igual al 43%, según la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.
Cuanto más bajo sea, mejor. Si su DTI es mayor que eso, priorice el pago de su deuda antes de lanzarse al mercado inmobiliario.
Para encontrar su DTI, sume todas sus deudas mensuales recurrentes y divida ese número por su ingreso mensual total después de impuestos. Luego, multiplíquelo por 100 para obtener su porcentaje.
Tiene suficientes ahorros
Su prestamista también querrá verificar que tiene suficientes ahorros para cubrir los costos iniciales de la compra de una casa, y algo más.
En particular, debe ahorrar lo suficiente para pagar el pago inicial y los gastos de cierre.
Dependiendo del tipo de hipoteca que obtenga, el pago inicial puede ser de entre el 3,5% y el 20% del precio de compra de la vivienda. Los costes de cierre suelen suponer entre un 2% y un 5% adicional del precio de compra de la vivienda.
A los prestamistas también les gusta ver que hay suficiente dinero en sus cuentas para cubrir los futuros pagos de la hipoteca y los gastos de emergencia.
«Me gusta ver que la gente no sólo tiene suficiente para el pago inicial, sino que también tiene de tres a seis meses de reserva porque no sabemos lo que va a pasar», dice Buenrostro.
Dice que ha habido algunas veces durante las etapas finales del proceso en las que ha visto que uno de los prestatarios que solicitaban una hipoteca de forma conjunta perdía sus ingresos, y tenía que ver si tenía suficientes reservas para compensar esa pérdida de ingresos.
«Desgraciadamente, la respuesta para algunos de ellos ha sido no», dice Buenrostro.
Su puntuación crediticia es buena
Los prestamistas utilizan sus propios modelos de puntuación crediticia para determinar el grado de riesgo de un prestatario. Antes de la pandemia, se consideraba que un buen crédito estaba entre los 600 y los 700, dice Dan Moralez, prestamista hipotecario y vicepresidente regional del Northpointe Bank en Michigan. Ahora ha subido a mediados de los 700 y más, dice.
Debe comprobar tanto su informe como su puntuación de crédito antes de iniciar el proceso de compra de una vivienda. Puede consultar su informe crediticio en las tres principales agencias de crédito de forma gratuita cada año, y hasta abril de 2021, cada semana. Su puntuación de crédito puede comprobarse visitando un sitio web gratuito de puntuación de crédito o, en muchos casos, buscándola en su cuenta de tarjeta de crédito online.
La pandemia ha hecho que los prestamistas sean más cautelosos, así que asegúrese de revisar su informe de cerca para detectar cualquier inexactitud que pueda afectar a su solvencia.
«Todo es un poco más estricto por los tiempos que vivimos. Tener un buen crédito siempre ayuda. Beneficiará tu tasa, tu seguro hipotecario y te dará más poder adquisitivo. Ahora mismo, las directrices y los préstamos cambian a diario, así como los tipos de interés», dice Buenrostro.
Estás listo para establecerte
Comprar una casa no es barato. Tendrás que pagar miles de dólares de entrada sólo para vivir en tu nuevo hogar, incluyendo los gastos de cierre asociados a tu hipoteca y un pago inicial.
Debes comprar cuando sepas que te comprometes a quedarte en un lugar por un largo período de tiempo.
«Es importante tener en cuenta tus objetivos a largo plazo», dice Moralez. «A menudo, los que compran una vivienda por primera vez están comenzando sus carreras, por lo que ¿piensan quedarse en la localidad o tendrán un cambio de trabajo que los pueda desplazar?».
Tenga en cuenta también que vender su casa en el futuro también puede ser una molestia, y será caro ya que el vendedor suele pagar comisión a un agente inmobiliario.
Con todos estos costes, tiene más sentido financiero quedarse en el lugar durante al menos unos años después de la compra. Es muy difícil -si no imposible- ganar dinero con una casa a menos que se planee quedarse en ella durante un tiempo, dice Moralez.
Considere el mercado inmobiliario en el que se encuentra
Una vez que encuentre una casa por la que quiera hacer una oferta, Buenrostro y Moralez dicen que no debe demorarse, incluso si las condiciones del mercado favorecen a los vendedores en lugar de a los compradores.
Estas condiciones del mercado determinarán en gran medida el margen de maniobra que tiene al hacer una oferta. Muchas casas se están vendiendo sustancialmente por encima del precio de venta, dice Buenrostro.
«Nuestro mercado aquí es muy competitivo. Todo se sigue vendiendo por encima del precio de venta, con múltiples ofertas. Hay mucho dinero en efectivo en el mercado en este momento y los compradores están llegando con un 20% de enganche en los préstamos convencionales», dice Buenrostro, que tiene su sede en el condado de Sonoma en California. «Pero animo a mis clientes a seguir buscando porque nunca se sabe. Hay que estar preparado para subirse a ese tren si aparece una buena oportunidad».
Buenrostro dice que un buen agente inmobiliario le hará comparaciones de ventas de casas en su zona, hablará de los precios y de las condiciones del mercado, y trabajará con usted para determinar una oferta justa.
Pero prepárese para la decepción en un mercado competitivo. Las contraofertas son comunes, así como el rechazo. Incluso si todo va bien, el vendedor puede considerar y aceptar otras ofertas. E incluso después de haber firmado un contrato, pueden surgir problemas y el acuerdo podría venirse abajo.
Hay cosas que puede y no puede controlar durante el proceso de compra de una vivienda. Una de las cosas que puede controlar es hasta dónde está realmente dispuesto a llegar. Establezca un presupuesto desde el principio y manténgalo cuando haga su oferta.
«No creo que haya una fórmula mágica para comprar una casa. La gente sólo tiene que estar informada, ser capaz de tumbar estas partidas, prepararse y alinear sus deudas», dice Buenrostro. «Y si es el momento adecuado, entonces la vivienda adecuada llegará».
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