Conocer la cronología del proceso de desalojo es fundamental para los propietarios para que puedan determinar cuándo pueden comenzar a volver a alquilar su propiedad. Cada condado en Ohio es ligeramente diferente en términos de tiempo del procedimiento de desalojo. Voy a resumir la línea de tiempo típica de desalojo para el condado de Franklin, Ohio, para que los propietarios que llevan a cabo negocios allí puedan entender el proceso y utilizarlo a su favor cuando planeen retomar la posesión y en el intento de volver a alquilar las instalaciones.
El proceso de desalojo comienza en todos los condados con la publicación de un aviso de desalojo de tres días. Una vez que el aviso es publicado y ha expirado, el propietario tiene el derecho de presentar una acción de desalojo en los tribunales contra el inquilino. Para determinar cuándo expira el aviso de desahucio de tres días, el día de la publicación no cuenta. Los fines de semana y los días festivos tampoco cuentan para los tres días. Si, por ejemplo, el propietario publica una notificación el viernes 7 de febrero, el día de la publicación (viernes) no cuenta para los tres días. El sábado y el domingo tampoco cuentan. El lunes, martes y miércoles de la semana siguiente serían los tres días que cuentan. El propietario podría entonces presentar una demanda de desahucio el jueves 13 de febrero. Si el arrendador presentó la demanda antes de esa fecha, el inquilino tiene una defensa contra el desahucio (no se le dio tres días completos para desalojar el local).
En el momento de presentar la demanda de desahucio ante el tribunal, el arrendador o su representante pueden programar una fecha de audiencia dentro de las dos o tres semanas siguientes a la fecha de presentación. El condado de Franklin generalmente permite (excepto durante ciertas épocas del año) que el propietario solicite una fecha de audiencia exactamente dos semanas después de la fecha de presentación. La fecha de audiencia más temprana posible sería entonces dos semanas después de la fecha de presentación.
En la audiencia, el inquilino puede presentarse y solicitar un aplazamiento de la audiencia porque el inquilino todavía está buscando representación legal o por otras razones. Por lo general, el tribunal reprograma la audiencia para una fecha que es una semana después de la fecha de la audiencia original. Sin embargo, si la primera audiencia procede sin dicha solicitud y se le concede al propietario el desalojo, entonces el siguiente paso es conseguir que la propiedad sea fijada con una etiqueta roja (también conocida como orden de restitución).
El propietario debe pagar una cuota de 35 dólares por la etiqueta roja. Una vez que se hace el pago, el agente judicial generalmente coloca la etiqueta roja en la propiedad de alquiler dos días hábiles después (durante ciertas épocas del año, puede tomar más tiempo para que el agente judicial haga esto). Una vez que se coloca la etiqueta roja, el reloj comienza a correr para que el inquilino se vaya de la propiedad. El inquilino dispone de cinco días para abandonar la vivienda una vez colocada la etiqueta roja. La fecha de colocación, los fines de semana y los días festivos cuentan en contra del inquilino en este caso. Siguiendo con el ejemplo, si el propietario tiene una vista de desahucio el 27 de febrero y paga la etiqueta roja en esa fecha, lo más probable es que el agente judicial coloque la etiqueta roja el 3 de marzo. El inquilino tendría técnicamente hasta el final del día el viernes 7 de marzo para estar fuera de la propiedad.
Debido a que el juzgado no está abierto al día siguiente (el sábado 8 de marzo así como el domingo 9 de marzo), el inquilino se beneficia del fin de semana y no tiene que estar fuera de la unidad hasta el final del día del domingo. Si el propietario ya ha pagado la cuota de salida (45 dólares), entonces el propietario podría ponerse en contacto con el agente judicial por teléfono (614-645-7780) el lunes por la mañana entre las 8 y las 9:30 horas para programar la salida. Dependiendo del horario del agente judicial, el desalojo se programaría normalmente para uno o dos días más tarde y el propietario podría retomar la posesión de la propiedad inmediatamente después del desalojo.
La línea de tiempo para nuestro ejemplo sería por lo tanto:
Viernes, 7 de febrero – publicación del aviso de desalojo de tres días;
Jueves, 13 de febrero – primer día en que el propietario podría presentar una demanda de desalojo ante el tribunal (el aviso de tres días expiró el 12 de febrero. 12);
Jueves, 27 de febrero – fecha más temprana de la audiencia que se podría obtener;
Jueves, 27 de febrero – si el desalojo se concede en este día, entonces el propietario puede pagar y solicitar la etiqueta roja en este mismo día;
Lunes, 3 de marzo – si el desalojo se concede en Feb. 27 de febrero, entonces esta es la fecha más temprana en la que la etiqueta roja podría ser colocada por el agente judicial (recuerde que el agente judicial generalmente coloca la etiqueta roja en la unidad de alquiler dos días hábiles después de que se solicite);
Domingo, 9 de marzo – último día en el que el inquilino podría permanecer en posesión sin enfrentarse a una salida;
Lunes, 10 de marzo – día más temprano que el propietario podría llamar al alguacil para programar un set out;
Miércoles, 12 de marzo – Viernes, 14 de marzo – días probables para que el set out ocurra dependiendo de la disponibilidad del alguacil.
Recuerde que el propietario no puede entrar y sacar al inquilino y/o sus pertenencias sin la asistencia del agente judicial.
Este cronograma supone que no se producen retrasos durante el proceso. La causa más probable de retraso sería una solicitud de aplazamiento de la audiencia inicial de desalojo por parte del inquilino. El condado de Franklin es bastante liberal a la hora de conceder una primera solicitud de aplazamiento por parte del propietario o del inquilino, por lo que no es raro que esto ocurra una vez. Con esta línea de tiempo, usted puede obtener una mejor comprensión de cómo su caso de desalojo es probable que proceda y cuando se puede obtener la propiedad de nuevo para prepararlo para el alquiler.
Esto es sólo una línea de tiempo sugerido y su kilometraje puede variar dependiendo de su situación legal.