El sueño americano de comprar una casa ha sufrido un gran cambio en los últimos 50 años, ampliándose a las segundas viviendas, o casas de vacaciones. Pero estas casas de campo en la orilla del lago, las cabañas en las montañas y las cabañas en la playa a menudo se quedan vacías el 90% del año mientras sus propietarios están acumulando tiempo para las próximas vacaciones – y pagando la factura de la hipoteca y los impuestos de la propiedad.
Hay, por supuesto, una alternativa a dejar que su casa de vacaciones acumule polvo cuando usted no puede estar allí: Alquilarla a otras personas que buscan disfrutar de un tiempo lejos del trabajo. Aunque el alquiler puede ser lucrativo, tendrá que tener en cuenta las implicaciones fiscales.
Los puntos clave
- El IRS considera que una segunda casa es una propiedad de inversión si usted pasa menos de dos semanas permaneciendo en ella e intenta alquilarla el resto del tiempo.
- Las pérdidas por alquiler sólo pueden ser canceladas contra los ingresos de otros alquileres, una sociedad privada que usted no opera o una corporación S.
- El tiempo que ha sido propietario de una casa de vacaciones afecta a los impuestos sobre las ganancias de capital que usted paga.
- Si usted es dueño de una segunda casa con el propósito de alquilarla, y tiene un AGI por debajo de 150.000 dólares, comience a gestionarla activamente.
Asegurar una segunda casa
Comprar y mantener una residencia secundaria es una enorme decisión financiera. Una segunda vivienda tiene todos los costes de su primera vivienda y a menudo más, pero sin las fáciles desgravaciones de Hacienda.
Si está pensando en comprar una segunda vivienda, uno de los primeros pasos es decidir si va a financiar la compra con una hipoteca o si va a pagar en efectivo. Para ayudarle a decidir, utilice una calculadora de hipotecas para investigar los tipos de interés de los prestamistas de la zona donde se encuentra su propiedad vacacional. Luego, una vez que haya reunido las estimaciones del coste total de los pagos mensuales de la hipoteca, revise sus finanzas para ver si tiene más sentido pedir una hipoteca o pagar en efectivo.
Si está decidido a adquirir una casa de vacaciones pero no tiene el capital para una compra totalmente en efectivo, tenga en cuenta que el IRS ha cerrado la laguna jurídica en la que podría utilizar una segunda hipoteca para comprar una propiedad de inversión independiente mientras sigue deduciendo sus pagos como intereses hipotecarios personales. Si tiene intención de pedir un préstamo para una segunda vivienda, tendrá que contratar otra hipoteca que permita deducir los intereses fiscales.
7,4 millones
Es el número de viviendas en Estados Unidos, equivalente al 5,6% del parque total de viviendas, que pueden acogerse a la deducción fiscal por hipoteca de segunda vivienda, según la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas y la Oficina del Censo.
El IRS sobre las inversiones en casas de vacaciones
Si usted es dueño de una casa y la alquila por menos de 15 días, no tiene que declarar los ingresos. Sin embargo, Hacienda considera que una segunda vivienda es una inversión inmobiliaria si pasas menos de dos semanas en ella y luego intentas alquilarla el resto del tiempo. Es importante recordar que la demanda de su cabaña en el bosque puede darse sólo en las horas punta, el mismo periodo en el que probablemente querría utilizar la propiedad usted mismo.
Las segundas residencias parecen ser un punto gris para Hacienda. Todas las pérdidas por alquiler son «pérdidas pasivas» o «pérdidas por afición». Estos sólo pueden ser cancelados contra los ingresos de otras actividades pasivas como otros alquileres, una sociedad privada que no ayuda a operar o una corporación S. Las pérdidas pasivas que no puedes utilizar se arrastran hasta que vendes la casa de vacaciones. Cuando venda la propiedad, puede utilizar las pérdidas pasadas para compensar cualquier ganancia. Si usted tiene pérdidas pasivas adicionales después de la venta, puede reclamarlas contra los ingresos regulares.
A partir de la última guía del IRS para el año fiscal 2019, puede deducir hasta 25.000 dólares al año, si:
- Tus ingresos brutos ajustados son inferiores a 100.000 dólares
- Participas activamente en la gestión de la propiedad
Esta desgravación fiscal se desvanece a partir de los 150.000 dólares de ingresos brutos ajustados (AGI) aunque la mayoría de las personas que pueden permitirse comprar una segunda vivienda tendrán un AGI muy superior a estas cifras. Si su AGI está entre 100.000 y 150.000 dólares, puede optar a la mitad de la deducción. La participación activa es el mayor reto. Usted puede utilizar la deducción anual si usted o su cónyuge quiere convertirse en un profesional de bienes raíces calificados y gestionar activamente la propiedad de contabilizar las pérdidas pasivas. Sin embargo, tenga en cuenta que es poco probable que Hacienda se crea que usted tiene un trabajo a tiempo completo y un pluriempleo como administrador de fincas. Necesitarás un diario detallado de por qué, cuándo, dónde y qué haces como administrador de fincas para poder demostrar tu caso y llevarte la deducción.
La mayoría de las personas que poseen segundas residencias estarían mejor servidas si las clasificaran como una propiedad de uso mixto a efectos fiscales y las alquilaran sólo durante las 14 noches libres de impuestos en un año determinado.
Vender una casa de vacaciones
Las propiedades en zonas vacacionales populares suelen tener una revalorización superior a la media, por lo que en algún momento puede querer sacar provecho y vender. El tiempo que haya sido propietario de una casa de vacaciones afecta a su impuesto sobre las ganancias de capital. Si vende antes de que pase un año, estará sujeto al tipo de plusvalía a corto plazo. Si vende después de un año, su impuesto federal se calculará a la tasa de ganancias de capital a largo plazo.
Sin embargo, puedes hacer un pequeño regateo si estás dispuesto a trasladarte por completo. Si vende su residencia principal con la deducción libre de impuestos de 250.000 dólares por persona y se muda a la casa de vacaciones y la declara como su nueva residencia principal, podrá utilizar de nuevo la exención de 250.000 dólares (500.000 dólares para parejas) -siempre que viva en la antigua casa de vacaciones durante dos años. Desgraciadamente, esta estrategia sólo suele ser práctica para los autónomos o los jubilados. También hay otras restricciones en el uso de la exclusión de las ganancias de capital para las casas de vacaciones que se han convertido en una residencia principal.
Casi el 60% de los estadounidenses tiene algún tipo de seguro de vida según las últimas cifras de 2018.
Consejos para el propietario de una segunda vivienda
Si usted es propietario de una segunda vivienda con el propósito de alquilarla, y tiene un AGI inferior a 150.000 dólares, entonces entre en ella y empiece a gestionarla activamente. Esto significa que no podrá utilizar un agente para encontrar inquilinos. Estarás arreglando las reparaciones personalmente, pero te dará pérdidas pasivas para anotar.
Si la gestión activa no te atrae o tu AGI es demasiado alto, pasa más tiempo en la cabaña y conviértela en una propiedad de uso mixto en lugar de una propiedad de inversión. Esto significa que los impuestos cambian con el cambio de designación — principalmente que no puedes usar las pérdidas pasivas. Pero usted será capaz de reclamar un porcentaje de los intereses de la hipoteca y los impuestos sobre la propiedad como deducciones contra su impuesto sobre la renta.