Los préstamos jumbo le permiten pedir préstamos para propiedades caras. Mientras que los préstamos «conformes» limitan cuánto puede pedir prestado, las hipotecas jumbo suelen estar disponibles por varios millones de dólares.
En los Estados Unidos, la gran mayoría de las necesidades hipotecarias de propiedades residenciales pueden satisfacerse dentro de las pautas establecidas por las entidades de financiación patrocinadas por el gobierno y diseñadas para fomentar la propiedad de viviendas a través de la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA).
Los préstamos que se ajustan a esas rígidas normas se denominan «préstamos conformes». Es un concepto importante, porque si se crean cientos, o incluso miles de hipotecas similares con directrices casi idénticas, pueden agruparse más fácilmente para crear «conjuntos» de hipotecas, que luego pueden titulizarse para crear valores respaldados por hipotecas. Este proceso está diseñado para proporcionar una mayor liquidez al mercado hipotecario.
Pero si la propiedad es demasiado cara para cumplir con esas directrices, pueden seguir siendo préstamos atractivos para las instituciones de crédito. Sólo que no se «ajustan» a los límites de los programas gubernamentales y deben ser titulizados de forma privada: normalmente a tipos de interés ligeramente más altos.. Estos préstamos hipotecarios más grandes que el estándar se denominan «Préstamos Jumbo»
Límites para los Préstamos Jumbo
La FHFA establece los límites en dólares de los préstamos para Fannie Mae (FNMA) y Freddie Mac (FHLMC). Estas entidades patrocinadas por el gobierno manejan una parte importante de los préstamos hipotecarios en Estados Unidos, y mantienen el flujo de dinero mediante la venta de hipotecas a los inversores. En consecuencia, es más fácil pedir un préstamo cuando éste se ajusta a sus directrices.
Límites de conformidad: Los límites de los préstamos dependen del lugar en el que vivas. Pero para la gran mayoría de los condados en los Estados Unidos, el monto máximo de préstamo para FNMA y FHLMC es de $510,400 en 2020 y $548,250 en 2021. Sin embargo, en las zonas de alto costo, usted puede pedir prestado más. Para la mayoría de las zonas de alto coste de los Estados Unidos, el límite máximo de préstamo para FNMA y FHLMC es el 150% del importe máximo regular: 765.600 dólares en 2020 y 822.375 dólares en 2021.
Límites de los préstamos jumbo: Si no vive en una zona de alto coste y quiere pedir un préstamo de más de 548.250 dólares, suele necesitar un préstamo jumbo. Los bancos, los prestamistas hipotecarios y otros inversores pueden prestar tanto como se sientan cómodos, y establecen sus propios límites máximos para los préstamos jumbo. Por ejemplo, algunos bancos prestan hasta 5 millones de dólares, mientras que otros tienen límites diferentes.
¿Puedes calificar?
Aunque los préstamos jumbo permiten préstamos importantes, calificar para la financiación puede ser un desafío. A medida que los montos en dólares crecen, los prestamistas asumen mayores riesgos, y son más cuidadosos al aprobar los préstamos. Los préstamos jumbo suelen requerir:
- Un pago inicial significativo -el 20% o más es lo mejor, pero es posible que pueda pedir un préstamo con menos
- Puntuación crediticia alta, con una falta de elementos negativos en su historial de crédito-una puntuación FICO de 700 o más es ideal
- Activos de reserva sustanciales-suficiente para cubrir seis meses de pagos es un mínimo
- Ingresos suficientes para apoyar cómodamente los pagos mensuales-una relación deuda-ingresos del 43% es un buen punto de partida
- Pregunte a un prestamista hipotecario o a un agente inmobiliario sobre los programas disponibles en su zona.
- El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) mantiene un directorio de programas para compradores de vivienda.
- Las organizaciones locales sin ánimo de lucro pueden conocer los préstamos para primeros compradores de vivienda y otros recursos disponibles.
Dicho esto, cada situación es única, especialmente con los préstamos jumbo. Pregunte a un prestamista qué criterios determinan si puede ser aprobado o no. En algunos casos, usted puede calificar incluso si uno de los factores anteriores no es perfecto, la fuerza en otras áreas puede compensar cualquier problema. Por ejemplo, si usted tiene una mancha en sus informes de crédito, un pago inicial considerable podría ayudarle a calificar.
¿Debe usted ir Jumbo?
Los préstamos Jumbo le permiten comprar casas de lujo, propiedades únicas y casas «normales» en zonas caras. Pero el hecho de que pueda obtener un préstamo grande no significa que deba hacerlo. Los préstamos más grandes significan cargos de interés sustanciales, y es fundamental entender cuánto está pagando por una propiedad después de tener en cuenta los costos de interés.
En algunos casos, puede ser prudente hacer un pago inicial más grande (para pedir un préstamo menor) o comprar una propiedad menos costosa.
Otros préstamos con límites Jumbo
Los préstamos Jumbo no son su única opción. Especialmente si usted está teniendo problemas para calificar para una hipoteca jumbo, vale la pena investigar los programas de los gobiernos federales y locales, así como las organizaciones sin fines de lucro.
Préstamos FHA
Relativamente fácil de calificar, los préstamos FHA permiten un pago inicial tan bajo como el 3,5 por ciento. Tienen los mismos límites de préstamo que los préstamos conformes, pero esos préstamos son sensibles al condado en el que está comprando.
Préstamos VA
Estos préstamos permiten a los miembros del servicio y sus familias a pedir préstamos sin pago inicial. Este enfoque tiene pros y contras: No se necesitan ahorros significativos en efectivo para comprar, pero tener cero capital es arriesgado, y cuanto más se pide prestado, más interés se paga. Una vez más, los límites son los mismos que los de otros préstamos de la FHFA.
Subvenciones y ayudas para el pago inicial
La ayuda para el pago inicial también puede ayudar a reducir la cantidad que pide prestada. Estos fondos provienen de una variedad de fuentes, y requieren un poco de investigación y trabajo de campo de su parte – diferentes programas están dirigidos a los prestatarios específicos. Varias formas de encontrar ayuda incluyen:
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