Wenn Sie an den Punkt gekommen sind, an dem Sie einen Wohnungsmieter aus einer Immobilie, die Sie besitzen, vertreiben müssen, gibt es sehr spezifische Schritte, die Sie nach Ohio Recht befolgen müssen.
Es gibt zwei Hauptgründe, aus denen unsere Mandanten beschließen, einen Mieter zu vertreiben:
1) Nichtzahlung der Miete oder
2) Verletzung einer Bedingung des Mietvertrages oder eines anderen Problems (wie z.B. Beschädigung des Eigentums).
In beiden Szenarien erfordert der erste Schritt des Räumungsprozesses die Benachrichtigung des Mieters, dass Sie beabsichtigen, ihn zu vertreiben. Wenn ein Mietvertrag besteht und der Mieter die Miete nicht gezahlt hat, müssen Sie ihn mit einer Frist von drei Tagen auffordern, die Räumlichkeiten zu verlassen. Wenn es keinen Mietvertrag gibt und der Mieter die Miete monatlich bezahlt, oder wenn es einen Mietvertrag gibt und Sie versuchen, ihn wegen eines „wesentlichen Verstoßes“ zu vertreiben, müssen Sie ihm eine 30-tägige Frist zur Räumung der Räumlichkeiten setzen. In jedem Fall muss die Benachrichtigung den Mieter darüber informieren, dass eine Räumungsklage gegen ihn erhoben wird, wenn er die Räumlichkeiten nicht innerhalb des angegebenen Zeitrahmens verlässt, und zwar mit folgendem Inhalt:
„Sie werden gebeten, die Räumlichkeiten zu verlassen. Wenn Sie nicht gehen, kann eine Räumungsklage gegen Sie eingeleitet werden. Wenn Sie sich über Ihre Rechte und Pflichten als Mieter im Unklaren sind, sollten Sie sich anwaltlichen Beistand holen.“
Während Sie auf die Räumung durch den Mieter warten, sollten Sie keine Miete für die künftige Nutzung des Objekts annehmen, da dies einen Verzicht auf die ursprüngliche Kündigung darstellen kann und Sie unter Umständen den Räumungsprozess neu beginnen müssen. Technisch gesehen dürfen Sie überfällige Mieten für den Zeitraum, in dem der Mieter die Immobilie bereits bewohnt hat, akzeptieren, jedoch empfehlen wir unseren Kunden, keine Zahlungen von einem Mieter anzunehmen, sobald dieser gekündigt wurde.
In einer idealen Welt wird Ihr Mieter die Räumlichkeiten innerhalb des in der Kündigung vorgesehenen Zeitrahmens räumen und damit ist die Sache erledigt. Leider ist das meist nicht der Fall. Wenn der Mieter die Räumlichkeiten nicht freiwillig verlässt, müssen Sie eine Räumungsklage einreichen (in Ohio lautet der Fachbegriff „Forcible Entry and Detainer“), um die Rückgabe der Immobilie und Schadensersatz für rückständige Miete und andere Schäden an der Immobilie zu erwirken.
Wenn die Räumungsklage eingereicht wird, setzt das Gericht eine Räumungsanhörung an, die normalerweise innerhalb von drei Wochen nach Einreichung der Klage stattfindet. Bei der Anhörung, vorausgesetzt, der Mieter hat keine Einwände gegen die Räumungsklage, ordnet das Gericht in der Regel an, dass der Mieter die Räumlichkeiten zu räumen hat.
Ein Wort der Vorsicht: Es ist niemals angebracht, dass ein Vermieter die Entfernung eines Mieters in die eigene Hand nimmt. Entfernen Sie nicht das Eigentum des Mieters, schalten Sie nicht die Versorgungsleitungen ab und wechseln Sie nicht die Schlösser aus. Wenn der Mieter die Räumlichkeiten nicht wie vom Gericht angeordnet räumt, müssen Sie sich mit dem Gericht in Verbindung setzen, um einen Räumungstermin zu vereinbaren, bei dem der Sheriff den Auszug des Mieters überwachen wird. Unsere Kanzlei hilft Vermietern regelmäßig, den Räumungsprozess zu bewältigen. Wenn Sie Fragen haben oder unsere Hilfe benötigen, zögern Sie bitte nicht, uns anzurufen (513) 985-2500.
Paul Kellogg ist ein Rechtsanwalt in Cincinnati bei der Phillips Law Firm, Inc. Pauls Praxis konzentriert sich auf die umfassende Nachlassplanung und Nachlassabwicklung für Familien und Geschäftsinhaber sowie auf die Beratung von Unternehmern, Immobilieninvestoren und Unternehmen, die er bei einer Vielzahl von Transaktionen und Streitigkeiten berät. Sie können ihn unter 513-985-2500 oder per E-Mail unter erreichen. Bitte erkunden Sie Pauls andere Artikel zu den Themen Nachlassplanung, Immobilien und Wirtschaft auf der Blog-Seite der Anwaltskanzlei Phillips.
Der Artikel dient nur zu Bildungs- und Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Jeder, der erwägt, rechtliche Schritte einzuleiten, wird dringend gebeten, sich von einem in seinem Land zugelassenen Rechtsanwalt beraten zu lassen.