Jumbo-Darlehen ermöglichen es Ihnen, Kredite für teure Immobilien aufzunehmen. Während „konforme“ Darlehen den Kreditbetrag begrenzen, den Sie aufnehmen können, sind Jumbo-Hypotheken typischerweise für mehrere Millionen Dollar erhältlich.
In den Vereinigten Staaten kann die überwiegende Mehrheit der Hypothekenbedürfnisse für Wohneigentum innerhalb der Richtlinien erfüllt werden, die von den staatlich geförderten Finanzierungsinstitutionen aufgestellt wurden, um den Erwerb von Wohneigentum durch die Federal Housing Finance Agency (FHFA) zu fördern.
Kredite, die diesen starren Standards entsprechen, werden „konforme Darlehen“ genannt. Das ist ein wichtiges Konzept, denn wenn Hunderte oder sogar Tausende von ähnlichen Hypotheken mit nahezu identischen Richtlinien erstellt werden, können sie leichter zu „Pools“ von Hypotheken gebündelt werden, die dann zu Mortgage Backed Securities verbrieft werden können. Dieser Prozess soll dem Hypothekenmarkt mehr Liquidität verschaffen.
Aber wenn die Immobilie zu teuer ist, um diese Richtlinien zu erfüllen, können sie immer noch attraktive Kredite für Kreditinstitute sein. Sie sind nur nicht „konform“ mit den Grenzen der staatlichen Programme und müssen privat verbrieft werden: in der Regel zu etwas höheren Zinssätzen.
Grenzwerte für Jumbo-Darlehen
Die FHFA legt Dollar-Grenzwerte für Darlehen für Fannie Mae (FNMA) und Freddie Mac (FHLMC) fest. Diese staatlich geförderten Unternehmen verwalten einen bedeutenden Anteil der Hypothekenkredite in den USA, und sie halten das Geld am Fließen, indem sie Hypotheken an Investoren verkaufen. Infolgedessen ist es am einfachsten, einen Kredit aufzunehmen, wenn Ihr Darlehen ihren Richtlinien entspricht.
Konforme Grenzen: Die Darlehensgrenzen hängen davon ab, wo Sie wohnen. Aber für die überwiegende Mehrheit der Bezirke in den USA liegt der maximale Kreditbetrag für FNMA und FHLMC bei 510.400 $ im Jahr 2020 und 548.250 $ im Jahr 2021. In Gegenden mit hohen Kosten können Sie jedoch mehr leihen. Für die meisten Hochkostengebiete in den USA beträgt die maximale Kredithöhe für FNMA und FHLMC 150 % des regulären Höchstbetrags: 765.600 $ im Jahr 2020 und 822.375 $ im Jahr 2021.
Jumbo-Kreditgrenzen: Wenn Sie nicht in einem Hochkostengebiet leben und mehr als 548.250 $ leihen wollen, benötigen Sie normalerweise einen Jumbo-Kredit. Banken, Hypothekarkreditgeber und andere Investoren können so viel leihen, wie sie möchten, und sie legen ihre eigenen Höchstgrenzen für Jumbo-Kredite fest. Einige Banken vergeben zum Beispiel Kredite bis zu 5 Millionen Dollar, während andere andere andere Grenzen haben.
Können Sie sich qualifizieren?
Obwohl Jumbo-Darlehen hohe Kreditsummen ermöglichen, kann die Qualifizierung für eine Finanzierung eine Herausforderung sein. Je höher die Dollarbeträge sind, desto mehr Risiken gehen die Kreditgeber ein und desto vorsichtiger sind sie bei der Kreditvergabe. Jumbo-Darlehen erfordern in der Regel:
- Eine beträchtliche Anzahlung – 20 % oder mehr ist am besten, aber Sie können möglicherweise auch mit weniger einen Kredit aufnehmen
- Hohe Kreditwürdigkeit, mit einem Mangel an negativen Einträgen in Ihrer Kredithistorie – ein FICO-Score von 700 oder höher ist ideal
- Substanzielle Rücklagen – genug, um sechs Monate der Zahlungen abzudecken, ist ein Minimum
- Ausreichendes Einkommen, um die monatlichen Zahlungen bequem leisten zu können – ein Schulden-Einkommens-Verhältnis von 43% ist ein guter Ausgangspunkt
Dennoch ist jede Situation einzigartig, besonders bei Jumbo-Krediten. Fragen Sie einen Kreditgeber, welche Kriterien bestimmen, ob Sie genehmigt werden können oder nicht. In einigen Fällen können Sie sich auch dann qualifizieren, wenn einer der oben genannten Faktoren nicht perfekt ist – die Stärke in anderen Bereichen kann alle Probleme ausgleichen. Wenn Sie zum Beispiel einen Makel in Ihrer Schufa-Auskunft haben, kann eine beträchtliche Anzahlung Ihnen helfen, sich zu qualifizieren.
Sollten Sie Jumbo wählen?
Jumbo-Darlehen ermöglichen es Ihnen, Luxusimmobilien, einzigartige Objekte und „normale“ Häuser in teuren Gegenden zu kaufen. Aber nur weil Sie einen großen Kredit bekommen können, heißt das nicht, dass Sie es tun sollten. Größere Kredite bedeuten erhebliche Zinskosten, und es ist wichtig zu verstehen, wie viel Sie für eine Immobilie zahlen, nachdem Sie die Zinskosten berücksichtigt haben.
In manchen Fällen kann es klug sein, eine größere Anzahlung zu leisten (um weniger zu leihen) oder eine weniger teure Immobilie zu kaufen.
Andere Kredite mit Jumbo-Grenzen
Jumbo-Kredite sind nicht Ihre einzige Option. Besonders wenn Sie Schwierigkeiten haben, sich für eine Jumbo-Hypothek zu qualifizieren, lohnt es sich, die Programme von Bundes- und Lokalregierungen sowie von gemeinnützigen Organisationen zu untersuchen.
FHA-Darlehen
Relativ einfach zu qualifizieren, erlauben FHA-Darlehen eine Anzahlung von nur 3,5 Prozent. Sie haben die gleichen Darlehensgrenzen wie konforme Darlehen, aber diese Darlehen sind abhängig von dem Bezirk, in dem Sie kaufen.
VA-Darlehen
Diese Darlehen ermöglichen es Service-Mitgliedern und ihren Familien, Kredite ohne Anzahlung aufzunehmen. Dieser Ansatz hat Vor- und Nachteile: Sie brauchen keine großen Ersparnisse für den Kauf, aber null Eigenkapital zu haben ist riskant, und je mehr Sie leihen, desto mehr Zinsen zahlen Sie. Auch hier gelten die gleichen Grenzen wie bei anderen FHFA-Krediten.
Zuschüsse und Anzahlungshilfen
Anzahlungshilfen können ebenfalls helfen, den Kreditbetrag zu reduzieren. Diese Mittel kommen aus einer Vielzahl von Quellen, und sie erfordern einige Nachforschungen und Beinarbeit Ihrerseits – verschiedene Programme sind auf bestimmte Kreditnehmer ausgerichtet. Es gibt mehrere Möglichkeiten, Unterstützung zu finden:
- Fragen Sie einen Hypothekengeber oder Immobilienmakler nach Programmen in Ihrer Gegend.
- Das US Department of Housing and Urban Development (HUD) unterhält ein Verzeichnis von Hauskaufprogrammen.
- Örtliche gemeinnützige Organisationen kennen möglicherweise Erstwohnungskäufer-Darlehen und andere verfügbare Ressourcen.
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