Der Rechtsbegriff „Grunddienstbarkeit“ bezieht sich auf das Recht, das Grundstück einer anderen Person für einen bestimmten Zweck und eine bestimmte Zeit zu nutzen. Eine Grunddienstbarkeit gibt einer Person das rechtliche Recht, das Grundstück einer anderen Person zu betreten, solange die Nutzung mit den festgelegten Einschränkungen der Grunddienstbarkeit übereinstimmt. Obwohl eine Grunddienstbarkeit ein Eigentumsrecht an dem Land für einen bestimmten Zweck gewährt, behält der Landeigentümer das Eigentum an dem Grundstück.
Die Grunddienstbarkeit kann an jeden vergeben werden, wie z. B. an Nachbarn, Behörden und private Parteien. Ein Beispiel für eine Grunddienstbarkeit wäre, wenn ein Grundstückseigentümer die Nutzung seiner privaten Straße oder seines Weges für die Schifffahrt seines Nachbarn erlaubt. Zu den üblichen Dienstbarkeiten gehören öffentliche Versorgungseinrichtungen, Stromleitungen und Kabelfernsehen (obwohl diese oft unterirdisch verlegt sind). Da Dienstbarkeiten mit Immobilien verbunden sind, unterliegen sie dem Immobilienrecht.
Wie bereits erwähnt, können Dienstbarkeiten an eine Vielzahl von verschiedenen Personen oder Behörden vergeben werden. Wenn Sie zum Beispiel die Lage von Abwasserleitungen oder versteckten Stromleitungen wissen wollen, wenden Sie sich am besten an Ihr örtliches Versorgungsunternehmen, um diese Dienstbarkeiten zu finden. Der beste Weg, um herauszufinden, ob Ihr Grundstück eine Grunddienstbarkeit hat, ist jedoch, sich an das Grundbuchamt oder das Büro des County Clerks zu wenden.
Die meisten Grunddienstbarkeiten sind in der Urkunde für das Grundstück, das Sie besitzen, eingetragen oder an diese angehängt. Ein weiterer Ort, an dem Sie nach einer Grunddienstbarkeit suchen können, ist das Rathaus. Jede Dienstbarkeit, die auf dem Titel Ihres Grundstücks eingetragen ist, enthält eine Referenznummer. Ein Bezirksbeamter kann Ihnen dann helfen, diese Referenznummer zu verwenden, um das Originaldokument der Grunddienstbarkeit zu finden, von dem Sie eine Kopie anfertigen können.
In verschiedenen Staaten können verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten anerkannt werden, abhängig von den spezifischen Immobiliengesetzen des Staates. Im Allgemeinen gibt es drei verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten:
- Easement by Prescription: Diese Art von Dienstbarkeit wird auch als prescriptive easement bezeichnet. Es handelt sich um eine stillschweigende Dienstbarkeit, die durch nachteiligen Besitz erlangt wird. Das bedeutet, dass jemand anderes als der ursprüngliche Eigentümer der Immobilie Nutzungs- oder Eigentumsrechte an dieser Immobilie erwirbt.
- Solange eine Person das Land oder die Immobilie tatsächlich offen und kontinuierlich für eine bestimmte Zeitspanne ohne die Erlaubnis des Eigentümers genutzt hat, kann sie eine präskriptive Grunddienstbarkeit begründen. Sie können eine präskriptive Dienstbarkeit haben, wenn Sie routinemäßig einen Teil des Grundstücks einer anderen Person nutzen;
- Dienstbarkeit durch Notwendigkeit: Diese Art der Grunddienstbarkeit wird typischerweise durch das Gesetz geschaffen, nicht durch ein bestimmtes Versprechen oder eine Vereinbarung zwischen Nachbarn. Das Gesetz impliziert die Existenz der Grunddienstbarkeit, um gerechte Ergebnisse zu erzielen.
- Ein Beispiel für eine Grunddienstbarkeit durch Notwendigkeit wäre ein Grundstück, das von Land umschlossen ist. Landumschlossenes Land ist Land, das nicht betreten werden kann, es sei denn, man fährt über ein anderes Grundstück. Als solches schafft das Gesetz eine Grunddienstbarkeit, um dem Eigentümer des eingeschlossenen Grundstücks den Zugang zu seinem eigenen Grundstück über das Grundstück des anderen Grundstückseigentümers zu ermöglichen; und
- Negative Grunddienstbarkeit: Eine negative Grunddienstbarkeit schafft eine Verpflichtung oder eine Einschränkung, bei der der Eigentümer des Grundstücks sein eigenes Grundstück nicht in einer bestimmten Weise nutzen kann, die ansonsten legal wäre. Negative Grunddienstbarkeiten werden im Allgemeinen wie einschränkende Vereinbarungen behandelt.
- Ein Beispiel hierfür wäre, wenn eine neue Eigentumswohnung gebaut wird und die Eigentümer einer bestehenden Eigentumswohnung nicht wollen, dass ihr Meerblick durch das neue Gebäude versperrt wird. Eine negative Grunddienstbarkeit kann diesem Anliegen Rechnung tragen.
Einige andere Arten von Dienstbarkeiten sind:
- Express grants;
- Reservation easements;
- Affirmative easements;
- Utility easements;
- Public easements; und,
- Easement by estoppel.
Wie bereits erwähnt, ist eine Grunddienstbarkeit eine Dienstbarkeit, die per Gesetz geschaffen wird, um einer Person ein Recht auf Zugang zu ihrem Grundstück zu gewähren. Wenn Ihr Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belastet ist, dürfen Sie Ihren Nachbarn nicht daran hindern, die Grunddienstbarkeit für den Zugang zu seinem Haus zu nutzen. Darüber hinaus werden einigen Versorgungsunternehmen oder Städten Grunddienstbarkeiten eingeräumt und in den Grundbucheintragungen festgehalten, lange bevor Häuser auf dem Land gebaut werden.
Die Grunddienstbarkeiten sind Dienstbarkeiten, die der Stadt oder einem Versorgungsunternehmen das Recht einräumen, das Grundstück einer Person zu nutzen und zu betreten, um öffentliche Versorgungsleistungen wie Strom, Wasser, Kanalisation oder Gas bereitzustellen. Grunddienstbarkeiten werden an die Grundstücksurkunden angehängt und gehen auf alle zukünftigen Eigentümer über, wenn das Grundstück übertragen oder verkauft wird.
Wiederum gibt es einige Grunddienstbarkeiten, für die Sie keine Entschädigung verlangen können, da es sich um Dienstbarkeiten handelt, für die das Gesetz keine Entschädigung vorsieht. Allerdings wird die Höhe der Entschädigung für private Dienstbarkeiten oft in Immobilienverträgen ausgehandelt. Bei der Verhandlung einer Grunddienstbarkeit ist es wichtig, Folgendes zu tun:
- Bestimmen Sie den Umfang der Dienstbarkeit: Es ist wichtig, den Umfang der Dienstbarkeit zu spezifizieren, wenn Sie einer anderen Partei eine private Dienstbarkeit einräumen.
- Wenn Sie beispielsweise Ihrem Nachbarn das Recht einräumen, Ihren privaten Angelteich oder See zu nutzen, sollten Sie sicher sein, die Bedingungen der Dienstbarkeit zu spezifizieren, wie z.B. die Zeit, in der Sie ihm Zugang gewähren und/oder andere Einschränkungen;
- Verhandeln Sie einen Preis: Wenn Sie eine private Grunddienstbarkeit aushandeln, sollten Sie in den örtlichen Aufzeichnungen recherchieren, um eine Vorstellung vom Preis für eine solche Dienstbarkeit zu bekommen.
- Wenn Sie zum Beispiel einem Dritten das Recht einräumen, Ihr Land zu betreten und Ihren Teich vorübergehend zu nutzen, möchten Sie ihm vielleicht nur 100 Dollar für das Jahr berechnen. Erlauben Sie dem Dritten jedoch, Ihr Land zu betreten und dauerhaft Zugang zu Ihrem Teich zu haben, sollten Sie mehr Geld aushandeln, da die Grunddienstbarkeit für einen längeren Zeitraum gilt; und
- Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest: Am wichtigsten ist, dass Ihre Grunddienstbarkeit immer schriftlich bestätigt, von allen Beteiligten unterschrieben und notariell beglaubigt wird. Sobald Sie eine vollständig ausgefertigte Grunddienstbarkeit haben, sollten Sie diese beim Grundbuchamt Ihrer Gemeinde einreichen.
Wie Sie sehen können, sind Grunddienstbarkeiten ziemlich häufig, wenn es um Immobilien geht. Als Grundstückseigentümer haben Sie ein absolutes Recht, Ihr Eigentum so zu nutzen, wie Sie es für richtig halten, was auch das Recht einschließt, anderen Parteien die Nutzung Ihres Eigentums zu gewähren. Manchmal ist es jedoch schwierig, eine Grunddienstbarkeit auf Ihrem Grundstück zu finden, die die Nutzung Ihres Grundstücks beeinträchtigen kann.
Wenn Sie Probleme mit einer bestehenden Grunddienstbarkeit auf Ihrem Grundstück haben oder wenn Sie dabei sind, eine Grunddienstbarkeit zu verhandeln, ist es in Ihrem besten Interesse, einen gut qualifizierten und sachkundigen Immobilienanwalt in Ihrer Gegend zu konsultieren.
Ein erfahrener Immobilienanwalt wird Ihnen dabei helfen können, festzustellen, welche gültigen Grunddienstbarkeiten auf Ihrem Grundstück bestehen. Ein Anwalt kann Ihnen auch bei der Verhandlung einer Grunddienstbarkeit helfen. Schließlich wird ein Anwalt in der Lage sein, Sie bei jeder Gerichtsverhandlung zu vertreten, sollten Sie wegen einer Dienstbarkeit in Bezug auf Ihr Grundstück verklagt werden.