Wenn Sie schon einmal an einem Immobiliengeschäft beteiligt waren oder mit einem Syndikator gearbeitet haben, sind Sie wahrscheinlich mit dem Begriff PPM vertraut. Wenn Sie neu in der Immobilienbranche sind, finden Sie hier einige Hintergrundinformationen zu diesem wichtigen Bestandteil jeder Immobilieninvestition.
Ein PPM ist ein Private Placement Memorandum. Es ist ein juristisches Dokument, das allen potenziellen Investoren einer Immobilieninvestition ausgehändigt wird, unabhängig davon, ob sie als LLC oder Einzelpersonen investieren. Es dient dazu, potenziellen Investoren eine vollständige Offenlegung gemäß den Anforderungen des Bundeswertpapiergesetzes zu geben. Einige Investoren verwechseln ein PPM mit einem Geschäftsplan. Das PPM ist kein Businessplan, sondern ein Dokument, das die gesamte Investition umreißt, einschließlich dessen, was von den Investoren verlangt wird, der Gebühren und Provisionen, die der Sponsor verdient, und einer vollständigen Beschreibung der Immobilie.
DDI Editor’s Pick – How to Analyze Multifamily Investment Opportunities
Jedes PPM hat vier Hauptteile, die Sie als passiver Investor kennen sollten.
1. Einleitung
Dieser Teil enthält eine kurze Zusammenfassung des eigentlichen Angebots, eine Beschreibung der Immobilie, das Ende des Angebotszeitraums, die geforderte Mindestinvestition, einen Hinweis auf etwaige Risiken, eine Erklärung zu den Eignungsstandards sowie eine Offenlegung der an den Sponsor zu zahlenden Gebühren und Provisionen.
2. Offenlegungen
Als rechtliches Dokument muss das PPM wichtige Informationen enthalten, die potenziellen Anlegern helfen, die Fähigkeiten des Sponsors zu beurteilen. Es muss eine vollständige Offenlegung der wichtigsten Punkte enthalten, die mit dem Sponsor des Deals verbunden sind.
Ein weiterer Teil des PPM liefert Schlüsselinformationen, die die Beschreibung der Immobilie zusammen mit den geschätzten Projektkosten beinhalten. Es sollte auch die Verwendung der Erlöse und die Bruttoverkaufserlöse aufzeigen. Es kann auch eine Preforma und eine Renditeprognose enthalten, die in der Regel als separates Exponat dem PPM beigefügt wird.
Es sollte auch einen Abschnitt geben, der sich auf die Risiken bezieht, die mit der speziellen Investitionsmöglichkeit, die angeboten wird, verbunden sind. Zu diesen Risiken können Mieterprobleme, Marktprobleme, rechtliche oder steuerliche Probleme gehören. In einigen Fällen kann es ein einzigartiges Risiko geben, wie z.B. der Standort der Immobilie oder wenn es ein spezielles Mieterproblem gibt.
3. Rechtliche Vereinbarung
Der dritte Teil des PPM ist die Betriebsvereinbarung, die zeigt, wie die LLC, Kommanditgesellschaft oder ein anderes Special Purpose Vehicle verwaltet wird (dies wird die Einheit sein, die die Immobilie besitzt, während die Investoren Anteile an dieser Einheit besitzen). Dies sind die maßgeblichen Regeln für die Investoren und den Sponsor und können wichtige Informationen wie Buchhaltungsregeln, einen Managementplan, Rechte der Gruppenmitglieder, die Möglichkeit der Abtretung oder Übertragung von Eigentumsrechten, einen Kündigungsplan und andere potenzielle Fragen enthalten.
4. Zeichnungsvertrag
Hier stimmen Sie den Bedingungen des PPM zu, denn es wird von Ihnen erwartet, dass Sie die Vereinbarung darüber unterschreiben, wie viele Anteile Sie mit dem Angebot zu erwerben bereit sind. Alle Investoren müssen an dieser Stelle Geld einzahlen, um das Angebot zu besiegeln.
Was Sie vor der Unterschrift beachten sollten
Es ist aufregend, an einem Syndikatsgeschäft teilzunehmen. Die Investoren stehen bereit, Sie haben die Due Diligence für die Immobilie und den Sponsor durchgeführt, und nun ist es an der Zeit, den PPM zu unterschreiben und einen Scheck zu übergeben. Doch bevor Sie das tun, sollten Sie einige wichtige Punkte beachten, bevor Sie den PPM unterschreiben und den Scheck ausstellen. Diese Punkte können Ihnen helfen, sich zu schützen, falls etwas schief geht, also lassen Sie uns einen Blick darauf werfen
#1: Liquidation
Leider fragen viele Leute nach der Möglichkeit, ihre Anteile zu verkaufen, nachdem sie den Deal unterzeichnet und ihr Geld übergeben haben. Als passiver Investor besitzen Sie nicht wirklich die Immobilie; Sie besitzen die Anteile an einer Einheit (normalerweise LLC), die die Immobilie besitzt. Das bedeutet, dass Sie nicht selbst entscheiden können, Ihre Anteile zu verkaufen – wenn Sie aus einem Geschäft aussteigen wollen, nachdem Sie es unterschrieben haben, brauchen Sie die Erlaubnis des Sponsors, diese Anteile zu verkaufen.
Nicht jeder Sponsor ist bereit, Sie Ihre Anteile verkaufen zu lassen, oder wenn der Verkauf erlaubt ist, kommt er normalerweise mit Einschränkungen. Schließlich bekommt der Sponsor einen neuen Partner und er möchte sicher sein, dass es jemand ist, mit dem er gerne Zeit verbringt oder der einen Stil hat, der mit seinem eigenen Stil kompatibel ist. Sie wollen auch sicher sein, dass die Person, die bereit ist, die Anteile zu kaufen, finanziell solvent ist.
Einige Sponsoren nehmen die Information über den Verkauf von Anteilen in die PPM auf, andere nicht und prüfen die Anfrage von Fall zu Fall, wenn sie auftaucht. Wenn Sie Bedenken haben, stellen Sie Fragen, bevor Sie das PPM unterschreiben.
Es gibt einige gesetzliche Beschränkungen für die Mindesthaltedauer, bevor passive Investoren ihre Anteile verkaufen können, also selbst wenn der Sponsor es erlaubt, kann es sein, dass die Anteile nicht sofort zum Verkauf zur Verfügung stehen.
#2: Gebühren und Equity Split
Sponsoren eines Syndication Deals verdienen Geld auf zwei Arten, sie verdienen Gebühren und sie verdienen Einkommen aus einem Equity Split. Die Sponsoren bringen eine Menge Wissen und Expertise mit und arbeiten hart daran, eine Immobilie zu finden, die für passive Investoren in Frage kommt. Selbst nachdem der Deal abgeschlossen ist, gibt es noch eine Menge Arbeit zu tun, einschließlich der Suche nach der richtigen Finanzierung und der Verwaltung der Immobilie, bis sie verkauft wird.
Die Aufteilung des Eigenkapitals erfolgt zwischen dem Sponsor (General Partner) und den Investoren, die als Limited Partner bekannt sind. In der Branche gibt es zwei gängige Aufteilungen: 30%-70% und 20%-80%, wobei die Limited Partners den höheren Anteil am Eigenkapital erhalten.
Der Sponsor erhält auch eine Aufteilung des Eigenkapitals, wenn die Immobilie verkauft wird und der Erlös verfügbar ist. Übliche Aufteilungen sind oft 30%-70% der Einnahmen, zusammen mit 50% des Verkaufserlöses. Einige Sponsoren entscheiden sich für einen „Wasserfall“-Equity-Split, bei dem sie einen höheren Prozentsatz des Eigenkapitals erhalten, wenn sie in der Lage sind, den Investoren eine vorher festgelegte Rendite zu bieten. Ein Beispiel wäre ein Eigenkapitalanteil von 30 %, wenn die Investition eine IRR von 15 % für die Investoren bringt, und 40 %, wenn die Investition eine IRR von 16 % bringt. Es ist ein Anreiz für den Sponsor, die Rendite für die Investoren zu maximieren.
Es gibt eine Vielzahl von Gebühren, die ein Sponsor verdienen kann, abhängig von der Art der Immobilie und der Struktur des Geschäfts.
Eine Transaktionsgebühr, die zwischen 1 % und 2 % des Transaktionswertes beträgt, soll den Sponsor für seine harte Arbeit entschädigen, die zwischen 3 und 6 Monaten oder länger dauern kann. Darüber hinaus hat der Sponsor Gemeinkosten und Betriebskosten, die mit der Suche und dem Erwerb der Immobilie verbunden sind, einschließlich Reisen, Hotels, Gehälter für Mitarbeiter und andere Gemeinkosten.
Eine Vermögensverwaltungsgebühr, die in der Regel 1 % bis 2 % des effektiven Einkommens beträgt, wird an den Sponsor gezahlt, um die Vermögensverwaltungsgesellschaft zu finden und zu beaufsichtigen, die das Objekt verwaltet. Es gibt viel zu viel Arbeit in einem Mehrfamilienhaus, als dass der Sponsor die Immobilie selbst verwalten könnte, also stellt er eine Hausverwaltungsgesellschaft ein und verwaltet sie.
Investoren schätzen diese Funktion, da die Arbeit, die damit verbunden ist, ein umfangreiches Wissen über den Markt beinhaltet, so dass sie die Leerstandsraten, die Mietstrukturen und wo sie Qualitätsmieter finden, verstehen. Sie haben auch die Ressourcen, um den täglichen Betrieb der Immobilie zu managen, einschließlich Reparaturen, Mietinkasso und Minimierung der Mieterfluktuation. Das Letzte, was ein Investor will, ist eine leere Einheit.
Die meisten erfahrenen Sponsoren treffen sich regelmäßig mit der Hausverwaltung, um sicherzustellen, dass die Immobilie richtig verwaltet wird. Wenn eine Renovierung oder Neupositionierung ansteht, überwacht der Sponsor die Bauarbeiten und verwaltet die Kosten, während er die Projekte im Zeitplan hält.
Es ist auch viel Arbeit damit verbunden, die Investoren auf dem Laufenden zu halten, indem er die Leistung der Immobilie kontinuierlich aktualisiert. Die Asset-Management-Gebühr soll auch diese Arbeit abdecken.
Eine Dispositionsgebühr, die in der Regel 1 % bis 2 % des tatsächlichen Verkaufspreises beträgt, wird zur Abdeckung des Verkaufsprozesses verwendet. Der Sponsor führt eine Marktanalyse durch und arbeitet mit einem Makler zusammen, um die Immobilie zu verkaufen.
Eine Sache, auf die Sie achten sollten, ist, dass die Gebühren im PPM definiert sind und dass sie nicht von den Angaben im PPM abweichen.
#3: Entschädigung
Der letzte Punkt, auf den Sie im PPM achten sollten, ist die Entschädigung des Sponsors. Sie wollen sicher sein, dass der Sponsor nicht für alle Ursachen entschädigt werden kann, da dies die Investoren haftbar machen würde. Prüfen Sie bei der Durchsicht des PPM, dass dies nicht enthalten ist.
Zusammenfassung
Die Durchsicht eines PPM kann anfangs entmutigend sein, aber es ist wichtig, die notwendige Due Diligence vor der Unterzeichnung durchzuführen, um Ihre Investition zu schützen! Wenn Fragen auftauchen, fragen Sie den Sponsor oder wenden Sie sich an Ihren eigenen Anwalt oder Steuerberater, um zu sehen, wie sich ein bestimmter Punkt auf Ihre individuelle Situation auswirken könnte.