Ein beliebtes Wohnmantra, das fast jeder kennt, ist „Lage, Lage, Lage.“ Dieses Zitat, das oft einem britischen Immobilienmagnaten namens Lord Harold Samuel zugeschrieben wird, wurde verwendet, um die Vorstellung auszudrücken, dass es nur eine Sache gibt, die wichtig ist, wenn man in Immobilien investiert, und das ist die Lage. Diese gängige Phrase hat sich über die Jahre gehalten und wird auch heute noch häufig von Immobilienmaklern verwendet, wenn es darum geht, potenziellen Hausbesitzern zu helfen, das richtige Haus zu finden. Die ganze Vorstellung könnte jedoch auf der fehlerhaften Prämisse beruhen, dass der Kauf eines Hauses eine gute Investition ist.
Lassen Sie uns mit einem Blick auf die aktuellen Renditen von Immobilieninvestitionen beginnen. Der S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index stieg im September auf 6,2 % und übertraf damit viele Schätzungen und den Vormonatswert von 5,9 %. Im 20-Städte-Index stiegen die Hauspreise im September in allen Städten und verzeichneten einen jährlichen Zuwachs von 6,2 %. Da Wohneigentum für die meisten Amerikaner der größte Vermögenswert ist, der das durchschnittliche investierbare Vermögen der meisten Menschen weit übertrifft, sollte die Jahresrendite von 6,2 % eine willkommene Nachricht sein. Die höher als erwarteten Hauspreissteigerungen wurden durch die niedrige Arbeitslosigkeit, den geringen Hausbestand und die historisch niedrigen Zinsen begünstigt. Im Vergleich zum Aktienmarkt bietet der Immobilienmarkt jedoch wesentlich geringere Renditen. Sowohl der S&P als auch der Dow haben 2017 jährliche Renditen von über 18% geliefert.
Während der Aktienmarkt kurzfristig eine bessere Rendite bieten könnte, würden die meisten Leute ihr Haus als sicherere Anlage als Marktinvestitionen auflisten. Die meisten Investoren erkennen, dass der Aktienmarkt volatil ist und riskant sein kann. Die Renditen für Marktinvestitionen müssen höher sein als sicherere Anlagen, was zum Teil auf ihre höhere Volatilität und ihr höheres Risiko zurückzuführen ist. Wenn das Haus also ein sicherer Vermögenswert ist, könnte es immer noch eine gute Investition sein. Leider ist das Haus auch keine sichere Investition.
Während der gesamte Wohnungsmarkt sicherer und weniger volatil sein mag als Marktinvestitionen, ist ein individuelles Haus weitaus riskanter als der gesamte Wohnungsmarkt. Individuelles Wohneigentum hat einige ernsthafte Nachteile, wie das Standortrisiko und die Illiquidität. Ein einzelnes Haus ist nicht sehr liquide, da es Monate dauern kann, es zu verkaufen. Zusätzlich stellt das alte Mantra „Lage, Lage, Lage“ auch ein Risiko für Wohneigentum dar. Wenn Sie in einem Gebiet mit einem großen Arbeitgeber leben und dieser Arbeitgeber seine Geschäftstätigkeit einstellt, könnte dies den Preis Ihres Hauses dezimieren. In vielerlei Hinsicht ist der Kauf eines Hauses so, als würden Sie Ihr gesamtes Anlagevermögen in einer einzigen Unternehmensaktie halten. Natürlich gibt es Standorte in einigen Regionen des Landes, die ein enormes Wachstum verzeichnen, wie San Francisco, aber andere, wie Detroit, sehen enorme Verluste.
Das Risiko eines einzelnen Eigenheims hat eine jährliche Standardabweichung von etwa 12%, was nahe an der Standardabweichung eines traditionellen Investmentportfolios von 60 Prozent Aktien und 40 Prozent Anleihen liegt. Das bedeutet, dass ein Eigenheim nicht wesentlich sicherer ist als die meisten Anlageportfolios, und es bietet eine wesentlich geringere Anlagerendite. Historisch gesehen hält das Eigenkapital eines Hauses meist nur mit der Inflation Schritt und bietet keine reale Rendite. Laut Professor Robert Shiller, einem der führenden Experten für Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten, haben sich die realen inflationsbereinigten Preise für Eigenheime von 1890 bis 1990 fast nicht verändert und in den 2000er Jahren Verluste verzeichnet.
Ein Eigenheim ist tendenziell eine riskante Investition mit schlechten Renditen, aber es gewinnt im Laufe der Zeit an Wert, so dass viele Menschen glauben, es sei eine gute Investition. Mit dem Wissen bewaffnet, dass das Eigenheim keine gute Investition ist, stellt sich also als nächstes die Frage, ob man ein Haus kaufen oder mieten sollte. Eine Reihe von Studien zeigt, dass viele Menschen ihr Vermögen schneller vermehren würden, wenn sie zur Miete wohnen und das Geld in Anlagen mit höherer Rendite investieren würden, die sie sonst als Anzahlung auf ein Haus oder für eine Hypothek verwenden würden. Ein weiterer Faktor, den Sie berücksichtigen sollten, ist die Dauer, die Sie voraussichtlich in der Wohnung verbringen werden. Es gibt viele Untersuchungen, die zeigen, dass es besser ist, zu mieten und das Geld, das Sie nicht für das Haus ausgeben, zu investieren, besonders wenn Sie planen, weniger als 5 Jahre im Haus zu bleiben.
Trotz der Untersuchungen, die zeigen, dass das Haus keine großartige Investition ist und dass das Mieten in manchen Situationen besser sein kann, neigen Hausbesitzer dazu, ihr Vermögen schneller zu vermehren als Mieter. Eine Studie des Joint Center for Housing Studies der Harvard University hat gezeigt, dass die meisten Untersuchungen, die das Vermögen von Eigenheimbesitzern mit dem von Mietern vergleichen, nach Anpassung und Kontrolle für soziologische, wirtschaftliche und andere demografische Merkmale darauf hindeuten, dass diejenigen, die ein Haus kaufen, ihr Vermögen tendenziell schneller vermehren als Mieter. Der Kauf eines Hauses scheint also für viele Menschen immer noch eine gute Entscheidung zu sein, trotz aller Informationen, die die Vorteile des Mietens und die mit dem Eigenheim verbundenen Risiken aufzeigen, ganz zu schweigen von der schlechten Investitionsrendite des Eigenheims.
Aber warum schneidet das Eigenheim besser ab als das Mieten und Investieren? Wenn Sie ein Haus kaufen, erhalten Sie eigentlich zwei Dinge. Erstens erhalten Sie Wohndienstleistungen, was der wichtigste Teil ist, weil jeder einen Platz zum Leben braucht. Zugegeben, wenn Sie mieten, erhalten Sie auch Wohndienstleistungen. Zweitens, und das ist wichtig, wenn Sie ein Haus kaufen und Ihre Hypothek bezahlen, werden Sie im Wesentlichen zum Sparen gezwungen. Für diejenigen, die zur Miete wohnen, gibt es jedoch keinen Sparzwang. Die Verhaltensforschung zeigt, dass automatisches Sparen funktioniert, weshalb viele 401(k)-Pläne automatische Einschreibungsfunktionen implementiert haben.
Wohneigentum wird weiterhin als wesentlich für die Verwirklichung des amerikanischen Traums angesehen. In einer kürzlich durchgeführten Umfrage, dem 2017 Zillow Housing Aspiration Report, gaben etwa zwei Drittel der Amerikaner an, dass der Besitz eines Eigenheims für die Verwirklichung des amerikanischen Traums unerlässlich ist. Während Wohneigentum wahrscheinlich keine gute Investition ist, da einzelne Häuser dazu neigen, sehr risikoreich zu sein und fast keine realen Renditen zu bieten, sichert der Kauf eines Hauses die Wohnversorgung und hilft, eine erzwungene Sparmöglichkeit zu schaffen, die für die Anhäufung von Vermögen von Vorteil ist, auch wenn die Ersparnisse keine hohe Rendite bieten.
Folgen Sie mir auf Twitter oder LinkedIn. Schauen Sie sich meine Website an.