Das Wissen um den Zeitpunkt der Räumung Prozess ist entscheidend für Vermieter, so dass sie bestimmen können, wann sie beginnen können, ihre Mietobjekte wieder zu vermieten. Jeder Bezirk in Ohio ist etwas anders in Bezug auf den Zeitpunkt des Räumungsverfahrens. Ich werde den typischen Räumungszeitplan für Franklin County, Ohio, skizzieren, damit Vermieter, die dort Geschäfte machen, den Prozess verstehen und zu ihrem Vorteil nutzen können, wenn sie die Wiederinbesitznahme planen und versuchen, die Räumlichkeiten wieder zu vermieten.
Der Räumungsprozess beginnt in allen Bezirken mit dem Aushang einer dreitägigen Räumungsmitteilung. Sobald die Frist abgelaufen ist, hat der Vermieter das Recht, eine Räumungsklage gegen den Mieter einzureichen. Bei der Bestimmung, wann die dreitägige Räumungsfrist abläuft, zählt der Tag des Aushangs nicht mit. Auch Wochenenden und gesetzliche Feiertage zählen nicht zu den drei Tagen. Wenn ein Vermieter zum Beispiel am Freitag, dem 7. Februar, eine Kündigung aushängt, zählt der Tag des Aushangs (Freitag) nicht für die drei Tage. Samstag und Sonntag zählen ebenfalls nicht. Montag, Dienstag und Mittwoch der folgenden Woche wären die drei Tage, die zählen. Der Vermieter könnte dann am Donnerstag, den 13. Februar, eine Räumungsklage einreichen. Wenn der Vermieter vor diesem Datum die Räumungsklage einreicht, hat der Mieter eine Verteidigung gegen die Räumung (dem Mieter wurden nicht drei volle Tage gegeben, um die Räumlichkeiten zu räumen).
Zum Zeitpunkt der Einreichung der Räumungsklage beim Gericht kann der Vermieter oder sein Vertreter innerhalb von zwei bis drei Wochen nach dem Einreichungsdatum einen Anhörungstermin ansetzen. Franklin County erlaubt dem Vermieter in der Regel (außer zu bestimmten Zeiten im Jahr), einen Anhörungstermin genau zwei Wochen nach dem Einreichungsdatum zu beantragen. Der frühestmögliche Anhörungstermin wäre dann zwei Wochen nach dem Einreichungsdatum.
Bei der Anhörung kann der Mieter erscheinen und eine Vertagung der Anhörung beantragen, weil er noch einen Rechtsbeistand sucht oder aus anderen Gründen. In der Regel verlegt das Gericht die Anhörung auf einen Termin, der eine Woche nach dem ursprünglichen Anhörungstermin liegt. Wenn die erste Anhörung jedoch ohne einen solchen Antrag verläuft und dem Vermieter die Räumung gewährt wird, ist der nächste Schritt, die Immobilie mit einem roten Schild zu versehen (auch bekannt als Räumungsurteil).
Der Vermieter muss eine Gebühr von $35 für die rote Markierung bezahlen. Sobald diese Zahlung erfolgt ist, bringt der Gerichtsvollzieher das rote Schild in der Regel zwei Werktage später am Mietobjekt an (zu bestimmten Zeiten des Jahres kann es länger dauern, bis der Gerichtsvollzieher dies tut). Sobald das rote Schild angebracht ist, beginnt die Uhr für den Mieter zu ticken, um aus der Immobilie auszuziehen. Der Mieter hat fünf Tage Zeit, die Wohnung zu verlassen, sobald das rote Schild angeschlagen ist. Das Datum des Aushangs, Wochenenden und Feiertage zählen in diesem Fall gegen den Mieter. Um unser Beispiel fortzusetzen, wenn der Vermieter eine Räumungsanhörung am 27. Februar hatte und an diesem Tag für die rote Markierung bezahlt hat, dann würde der Gerichtsvollzieher die rote Markierung wahrscheinlich am 3. März anbringen. Der Mieter hätte technisch gesehen bis zum Ende des Tages am Freitag, den 7. März, Zeit, um aus dem Haus zu sein.
Da das Gericht am darauffolgenden Tag (Samstag, 8. März sowie Sonntag, 9. März) nicht geöffnet ist, kommt der Mieter in den Genuss des Wochenendes und muss nicht bis zum Ende des Tages am Sonntag aus der Wohnung sein. Wenn der Vermieter die Gebühr für die Räumung ($45) bereits bezahlt hat, kann er den Gerichtsvollzieher am Montagmorgen zwischen 8 Uhr und 9:30 Uhr telefonisch kontaktieren (614-645-7780), um einen Termin für die Räumung zu vereinbaren. Abhängig vom Zeitplan des Gerichtsvollziehers würde die Räumung normalerweise einen oder zwei Tage später stattfinden, und der Vermieter könnte die Immobilie unmittelbar nach der Räumung wieder in Besitz nehmen.
Der Zeitplan für unser Beispiel wäre also:
Freitag, 7. Februar – Aushang der dreitägigen Räumungsankündigung;
Donnerstag, 13. Februar – erster Tag, an dem der Vermieter eine Räumungsklage beim Gericht einreichen könnte (die dreitägige Ankündigung ist am 12. Februar abgelaufen);
Die Räumungsankündigung ist am 12. Februar abgelaufen.
Donnerstag, 27. Februar – frühester Anhörungstermin, der erlangt werden konnte;
Donnerstag, 27. Februar – wenn die Räumung an diesem Tag bewilligt wird, dann kann der Vermieter an diesem Tag zahlen und den roten Tag beantragen;
Montag, 3. März – wenn die Räumung am 27. Februar bewilligt wird, dann ist dies der früheste Termin, der erlangt werden kann;
Montag, 3. 27. Februar bewilligt wurde, dann ist dies das früheste Datum, an dem der Gerichtsvollzieher die rote Markierung anbringen könnte (denken Sie daran, dass der Gerichtsvollzieher die rote Markierung in der Regel zwei Werktage, nachdem sie beantragt wurde, an der Mieteinheit anbringt);
Sonntag, 9. März – der letzte Tag, an dem der Mieter im Besitz bleiben könnte, ohne dass er mit einem Auszug rechnen muss;
Montag, 10. März – frühester Tag, an dem der Vermieter den Gerichtsvollzieher anrufen kann, um eine Räumung zu planen;
Mittwoch, 12. März – Freitag, 14. März – wahrscheinliche Tage, an denen die Räumung stattfinden kann, je nach Verfügbarkeit des Gerichtsvollziehers.
Denken Sie daran, dass ein Vermieter nicht in die Wohnung kommen und den Mieter und/oder dessen Habseligkeiten ohne die Anwesenheit des Gerichtsvollziehers entfernen kann.
Dieser Zeitplan geht davon aus, dass keine Verzögerungen während des Prozesses auftreten. Der wahrscheinlichste Grund für eine Verzögerung wäre ein Antrag des Mieters auf eine Vertagung der ersten Räumungsverhandlung. Franklin County ist ziemlich großzügig, was die Gewährung eines ersten Antrags auf Vertagung entweder durch den Vermieter oder den Mieter angeht, so dass es nicht ungewöhnlich ist, dass dies einmal passiert. Mit diesem Zeitplan können Sie ein besseres Verständnis dafür bekommen, wie Ihr Räumungsfall wahrscheinlich verlaufen wird und wann Sie die Immobilie zurückbekommen können, um sie für die Wiedervermietung vorzubereiten.
Dies ist nur ein vorgeschlagener Zeitplan und Ihre Laufleistung kann je nach Ihrer rechtlichen Situation variieren.