Money Crashers

Für Generationen von Amerikanern aus der Mittelschicht ist der Erwerb eines Eigenheims ein wichtiger Schritt in Richtung Erwachsensein. Schließlich sind die Hypothekenzahlungen oft billiger als die Miete, und Häuser neigen dazu, an Wert zu gewinnen, so dass Sie die Immobilie eines Tages mit Gewinn verkaufen können.

Es gibt viele Vorteile, ein Haus zu besitzen, aber es ist ein teures Unterfangen. Die tatsächlichen Kosten für den Kauf eines Hauses sind viel höher als der Preis in der Verkaufsanzeige. Bevor Sie also anfangen, offene Häuser zu besichtigen, nehmen Sie sich etwas Zeit, um sich zu informieren, damit Sie eine praktische Entscheidung treffen können.

Wirkliche Kosten für den Kauf eines Hauses

Viele Leute unterschätzen die tatsächlichen Kosten für den Kauf eines Hauses grob. Hier ist eine Liste von Ausgaben, die Sie im Auge behalten sollten.

Anzahlung

Der Goldstandard für eine Anzahlung ist 20% des Kaufpreises. Bei einem Haus im Wert von 250.000 $ bedeutet das, dass Sie 50.000 $ in bar bezahlen müssen.

Auch wenn es Ausnahmen gibt, verlangen fast alle Kreditgeber eine private Hypothekenversicherung (PMI), wenn Sie weniger als 20 % des Kaufpreises anzahlen.

PMI schützt den Kreditgeber vor Verlusten, wenn Sie Ihre Hypothek nicht bedienen können. Einige Kreditgeber verlangen eine Vorauszahlung, wenn Sie das Haus kaufen; andere ziehen sie in monatlichen Raten ein.

Die Kosten für PMI variieren, aber laut Freddie Mac können Sie damit rechnen, 30 bis 70 Dollar pro Monat für jede geliehenen 100.000 Dollar zu zahlen. Bei einer Hypothek von 250.000 $ kann das Ihre monatliche Hypothekenzahlung um bis zu 175 $ erhöhen.

Abschlusskosten

Wenn Sie Ihr Bankkonto für eine satte Anzahlung leer geräumt haben, halten Sie den Atem an – denn es gibt noch mehr. Es wird von Ihnen erwartet, dass Sie beim Kaufabschluss mit einem zusätzlichen Batzen Bargeld auftauchen, um bestimmte Kosten zu decken, die an den Kreditgeber und andere Parteien zu zahlen sind. Diese Abschlusskosten beinhalten typischerweise:

• Schätzungsgebühr. Wird an einen professionellen Gutachter gezahlt, der dem Kreditgeber eine Schätzung des Marktwerts des Hauses gibt.
• Anwaltskosten. In einigen Staaten muss der Käufer durch einen Anwalt vertreten werden. Diese Gebühr deckt den Zeitaufwand des Anwalts für die Vorbereitung und Überprüfung aller Abschlussdokumente ab.
• Gebühr für Kreditauskunft. Viele Kreditgeber geben die Kosten für die Einsicht in Ihre Kreditauskunft und Ihren Kredit-Score an Sie weiter.
• Hochwasserbestimmung. Diese Gebühr wird an eine dritte Partei gezahlt, um festzustellen, ob sich die Immobilie in einer Überschwemmungszone befindet. Wenn Ihre Immobilie in einer Überschwemmungszone liegt, kann Ihr Kreditgeber von Ihnen verlangen, eine Überschwemmungsversicherung abzuschließen, was ebenfalls Ihre Kosten erhöht.
• Hausgarantiegebühren. Wenn Sie sich entscheiden, eine Hausgarantie für die Immobilie zu kaufen, kann die Prämie in Ihren Abschlusskosten enthalten sein.
• Homeowners Association (HOA) Fees. Wenn Ihre Nachbarschaft eine Hausbesitzervereinigung hat, kann die Vereinigung eine Gebühr erheben, um Dienstleistungen und Kapitalverbesserungen zu decken. Viele HOAs verlangen vom Käufer, dass er eine Gebühr oder einen Teil der jährlichen Gebühren bei Abschluss zahlt.
• Hausbesitzer-Versicherung. Die Prämie für das erste Jahr der Hausratversicherung muss bei Abschluss vollständig bezahlt werden.
• Inspektionsgebühren. Diese Gebühren werden an Hausinspektoren gezahlt, die das Haus bewerten und Ihnen sagen, ob die Immobilie in gutem Zustand ist und ob sie von Termiten und anderen Schädlingen befallen ist.
• Landvermessung. Ihr Kreditgeber kann von einem Vermessungsingenieur verlangen, ein Grundstücksgutachten zu erstellen, um die Größe des Grundstücks und die rechtlichen Grenzen zu bestimmen.
• Origination Charges. Dies sind Vorabgebühren Ihres Kreditgebers für die Vergabe des Kredits. Diese Gebühren können eine Antragsgebühr und Zeichnungsgebühren beinhalten.
• Notargebühren. Dies deckt die Kosten für die Beglaubigung durch einen lizenzierten Notar, dass die in den Dokumenten genannte Person diese auch tatsächlich unterzeichnet hat.
• Punkte. Hypothekenpunkte – manchmal auch Rabattpunkte genannt – sind Gebühren, die an den Kreditgeber im Austausch für einen reduzierten Zinssatz gezahlt werden. Die Zahlung von Punkten im Voraus kann Ihre monatliche Hypothekenzahlung senken.
• Vorausbezahlte Zinsen. Wenn Sie Ihr Darlehen in der Mitte des Monats abschließen, sammelt Ihr Kreditgeber die Zinsen für Ihr Darlehen ab dem Abschlussdatum bis zum Ende des Monats.
• Grundsteuern. Bei Abschluss des Kredits müssen Sie möglicherweise die Grundsteuer für sechs Monate oder alle Grundsteuern zahlen, die vom Tag des Abschlusses bis zum Ende des Steuerjahres fällig sind.
• Aufnahmegebühren. Staatliche und lokale Behörden können eine Gebühr für die Eintragung Ihrer Urkunde und anderer Hypothekendokumente verlangen.
• Titelversicherung. Die Eigentumsversicherung bietet Schutz, wenn jemand später ein Pfandrecht auf Ihr Haus geltend macht, entweder für rückständige Steuern oder Bauunternehmer, die für Arbeiten am Haus nicht bezahlt wurden, bevor Sie es gekauft haben.
• Title Search. Eine Gebühr, die an die Eigentumsgesellschaft gezahlt wird, um die öffentlichen Aufzeichnungen der Immobilie, die Sie kaufen, zu durchsuchen.

Die gesamten Abschlusskosten hängen von Ihrem Standort, dem Kreditgeber und dem Kreditbetrag ab. Realtor.com schätzt, dass die Abschlusskosten typischerweise zwischen 2 % und 7 % des Kaufpreises liegen. Bei einem Haus im Wert von 250.000 $ sind das zwischen 5.000 $ und 17.500 $. Manchmal können Käufer aushandeln, dass der Verkäufer diese Kosten übernimmt, aber darauf sollten Sie sich nicht verlassen.

Hypothekenzahlung

Wenn Sie es nicht geschafft haben, Ihr Haus mit Bargeld zu kaufen, müssen Sie sich jeden Monat mit einer Hypothekenzahlung auseinandersetzen – und mehrere Faktoren tragen zu dem Betrag bei, den Sie zahlen werden.

• Hauptsumme. Dies ist der Geldbetrag, den Sie sich geliehen haben, um Ihr Haus zu finanzieren. Bei einem Haus im Wert von 250.000 Dollar würden Sie, wenn Sie eine Anzahlung von 50.000 Dollar geleistet haben, 200.000 Dollar an Kapital schulden.
• Zinsen. Die Zinsen sind im Wesentlichen die Gebühren, die Kreditgeber für die Kredite verlangen, die sie an Hausbesitzer vergeben. Die Hypothekenzinsen schwanken stark, aber zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels liegen sie knapp unter 3 % für ein 30-jähriges Festdarlehen.
• Grundsteuer. Ihre lokale Regierung erhebt Steuern auf Ihr Eigentum, um Schulen, Parks und Erholungsgebiete, Polizei und Feuerwehr, Straßenbau und -instandhaltung und andere lokale Dienstleistungen zu finanzieren. Anstatt die gesamte Grundsteuer einmal im Jahr zu zahlen, wird sie normalerweise in 12 Raten aufgeteilt und in Ihre monatliche Hypothekenzahlung einbezogen. Ihr Kreditgeber hinterlegt diesen Betrag auf einem Treuhandkonto, um ihn von anderen Geldern getrennt zu halten. Wenn Ihre Grundsteuer fällig wird, zahlt Ihr Kreditgeber sie aus dem Treuhandkonto aus. Die Grundsteuer wird als Prozentsatz des Wertes Ihres Hauses berechnet, und die Sätze variieren je nach Ort erheblich. In Alabama beträgt die Grundsteuer im Durchschnitt nur 0,40 % des geschätzten Wertes eines Hauses. In New Jersey liegt der Durchschnitt bei 2,21 %. Bei einem Haus im Wert von 250.000 $ würde Sie das zusätzlich 5.525 $ pro Jahr oder 460 $ pro Monat kosten.
• Versicherung. Ihre Hypothekenzahlung kann auch eine Wohngebäudeversicherung beinhalten, deren Prämie – wie die Grundsteuer – auf ein Treuhandkonto eingezahlt wird. Nachdem Sie eine Hausratversicherung abgeschlossen haben, übernimmt Ihr Kreditgeber die Zahlungen in Ihrem Namen. Die Richtlinien des Kreditgebers variieren, stellen Sie also sicher, dass dies auf Ihre Situation zutrifft. Anders als die oben erwähnte private Hypothekenversicherung deckt die Wohngebäudeversicherung oft Diebstahl, Vandalismus, Feuer und Wetterschäden ab. Überschwemmungen und Erdbeben sind in der Regel von den Standardpolicen ausgeschlossen. Laut dem Insurance Information Institute betrugen die Versicherungsprämien für Hausratversicherungen im Jahr 2017 landesweit durchschnittlich 1.211 US-Dollar pro Jahr. Ihre tatsächliche Prämie hängt jedoch von der Konstruktion Ihres Hauses, Ihrem Standort und den von Ihnen gewählten Deckungsoptionen ab.
• Private Hypothekenversicherung (PMI). Wie bereits erwähnt, wird Ihr Kreditgeber wahrscheinlich eine private Hypothekenversicherung verlangen, wenn Sie eine Anzahlung von weniger als 20 % leisten. Die PMI kann in Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung enthalten sein.
• HOA-Gebühren. Auch hier gilt: Wenn Sie ein Haus in einer Nachbarschaft mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft kaufen, müssen Sie monatliche oder jährliche Gebühren für die Instandhaltung von Gemeinschaftsflächen und anderen Annehmlichkeiten zahlen. Realtor.com schätzt, dass HOA-Gebühren den durchschnittlichen Hausbesitzer 200 bis 300 Dollar pro Monat kosten.

Nun wissen Sie, dass Ihre Hypothekenzahlung viel mehr sein wird als nur Kapital und Zinsen. Aber wie viel mehr? Sie können eine Vorstellung davon bekommen, indem Sie einen Hypothekenzahlungsrechner verwenden, wie den von der New York Times.

Zur Veranschaulichung: Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus für 250.000 Dollar. Sie haben nur genug Bargeld, um eine 10%ige Anzahlung plus Schließungskosten abzudecken, also müssen Sie eine PMI in Höhe von 125 $ pro Monat zahlen. Ihr Zinssatz beträgt 3,0%. Sie zahlen jedes Jahr 1,6 % des Wertes des Hauses an Grundsteuern, 1.500 $ pro Jahr für die Hausratversicherung und 250 $ pro Monat für die Gebühren der Hausverwaltung. Ihre monatliche Zahlung für eine 30-jährige Festhypothek wäre:

• Kapital und Zinsen: $949
• PMI: $125
• Grundsteuer: $333
• Grundversicherung: $125
• HOA-Gebühren: $250
• Gesamt: $1.782

Nachdem Sie PMI, Grundsteuer, Hausbesitzerversicherung und HOA-Gebühren berücksichtigt haben, ist Ihre monatliche Zahlung fast doppelt so hoch, als wenn Sie nur Kapital und Zinsen für das Darlehen zahlen müssten.

Pro-Tipp: Vergewissern Sie sich, dass Sie die beste Wohngebäudeversicherung zu den niedrigsten Tarifen erhalten. Mit PolicyGenius können Sie mehrere Versicherer in wenigen Minuten vergleichen.

Berechnen Sie, wie viel Sie sich leisten können

Diese Zahlen sind erschreckend, ja, aber es ist wichtig, die Realitäten des Eigenheims zu akzeptieren und sicherzustellen, dass Sie ein Haus kaufen, das Ihr Budget nicht zu sehr strapaziert. Die Frage, die sich also stellt, ist, wie genau Sie einen angemessenen Kaufpreis für Ihr Einkommensniveau sicherstellen?

Die Mehrheit der Finanzexperten empfiehlt – und viele Kreditgeber verlangen – dass Ihre Wohnkosten 28 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Zu diesen Kosten gehören Tilgung und Zinsen für die Hypothek sowie Steuern und Versicherungen.

Für unser Beispielhaus bräuchten Sie ein Jahreseinkommen von etwa 77.000 Dollar, um diese 28 % zu erreichen. Natürlich sind 28 % der empfohlene Höchstwert für das Verhältnis von Wohnschulden zu Einkommen (HDTI). Sie haben etwas mehr Spielraum in Ihrem Budget, wenn Sie mit 20 bis 25 % HDTI auskommen.

Denken Sie daran, dass für die meisten Menschen die Wohnkosten nicht ihre einzigen Schulden sind. Deshalb betrachten viele Kreditgeber Ihr gesamtes Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI), um alle Ihre wiederkehrenden monatlichen Verpflichtungen zu berücksichtigen. Dazu gehören Raten für das Auto, Studentenkredite, Unterhaltszahlungen für Kinder oder Alimente und monatliche Mindestzahlungen für Kreditkarten. Die meisten Kreditgeber wollen nicht, dass Ihre Gesamtverschuldung 36% Ihres Bruttoeinkommens übersteigt.

Wenn Sie derzeit keine Schulden haben, können Sie bequemer mit dem oberen Ende des empfohlenen Prozentsatzes für die Wohnverschuldung auskommen. Wenn Sie jedoch mit einem Autokredit, einem Studentenkredit und der Abzahlung von Kreditkarten jonglieren, sollten Sie sich weit, weit von der 28%igen Wohnquote entfernen.

Schlusswort

Ein Haus zu kaufen ist teuer – selbst unter den besten Umständen. Deshalb müssen Sie realistisch einschätzen, was Sie und Ihre Familie sich bequem leisten können. Wenn Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen, sparen Sie so viel wie möglich, um Ihre Anzahlung und die Abschlusskosten zu decken, suchen Sie nach dem besten Zinssatz, verhandeln Sie mit Ihrem Kreditgeber über die Abschlusskosten und ziehen Sie in Erwägung, den Verkäufer um die Übernahme der Abschlusskosten zu bitten.

Je mehr Sie bei den Abschlusskosten und den monatlichen Hypothekenkosten sparen können, desto mehr Geld werden Sie in der Tasche haben, um Ihr neues Haus einzurichten und es wie ein Zuhause fühlen zu lassen.