Die durchschnittlichen Kosten für die Renovierung des Dachbodens liegen bei 40.000-50.000 Dollar, um ihn in einen Wohnraum umzuwandeln, z.B. in ein Schlafzimmer, ein Büro oder ein Badezimmer. Während der Ausbau eines Dachbodens zu den teureren Heimwerkerprojekten gehört, bietet er auch einen der höchsten ROI’s.
Der Umbau eines bereits ausgebauten Dachbodens kann zwischen 12.000 und 30.000 Dollar kosten, je nach Arbeitsumfang und verwendeten Materialien.
Nach dem neuesten Bericht der National Association of Realtors können Sie bis zu 62 % Ihrer Investition zurückgewinnen, wenn Sie einen Dachboden ausbauen.
In diesem Beitrag werden wir einen genauen Blick auf die Kosten für den Umbau des Dachbodens pro Quadratmeter werfen, eine Checkliste für die Dachbodenrenovierung, Bauvorschriften und Genehmigungen sowie den ROI, den Sie von dieser Renovierung erwarten können, bereitstellen.
Durchschnittliche Kosten für den Ausbau eines Dachbodens
Hauseigentümer in den USA berichten, dass sie rund 64.000 Dollar für einen kompletten Dachbodenausbau ausgeben. Beliebte Ideen für einen ausgebauten Dachboden sind:
– Gästeschlafzimmer
– Büro
– Badezimmer
– zusätzliches Zimmer mit Bad
– Spielzimmer
– Männerhöhle
– Aufnahmestudio
In Bezug auf die Kosten pro Quadratfuß können Sie erwarten, dass Sie $192 pro sq.ft. (Material und Arbeit), um einen Dachboden auszubauen und ihn in einen bewohnbaren Raum zu verwandeln. Beachten Sie, dass professionelle Arbeit typischerweise etwa 40 % des gesamten Umbaubudgets ausmacht. Das bedeutet, dass Sie Tausende von Dollar sparen können, wenn Sie in der Lage sind, einen Teil der Arbeit selbst zu erledigen.
Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie viel eine Dachbodenrenovierung für Ihr Haus kosten kann, holen Sie sich 3-4 kostenlose Preisangebote von lokalen Bauunternehmern.
Als Faustregel gilt, dass Sie nicht mehr als 15 % des Wertes Ihres Hauses in den Ausbau des Dachbodens zu Wohnraum investieren sollten.
Typischerweise beinhaltet eine komplette Sanierung die Arbeit mit einem unausgebauten Dachboden und die Installation der folgenden Punkte:
– Richtige Isolierung
– Belüftung
– Heiz- und Kühlsysteme (HVAC)
– Innenwände, Decke und Verkleidung (einschließlich Trockenbau und Anstrich)
– Elektroarbeiten
– Fußbodenbelag
– Treppe für einfachen Zugang vom darunter liegenden Stockwerk
– Fenster für Luftstrom, Licht und Notausstieg
– Badezimmer (einschließlich Sanitärarbeiten)
Pro-Tipp: Wenn Sie Ihr Budget planen, ist es ratsam, zusätzliche 10-15% für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen. Außerdem kann es sein, dass Ihr Bauunternehmer spezielle Genehmigungen einholen muss, was ebenfalls extra kostet. Besprechen Sie dies am besten mit ihm, bevor Sie mit dem Projekt beginnen, damit Sie nicht mit Rechnungen zugeschlagen werden, mit denen Sie nicht gerechnet haben.
Kosten für den Ausbau eines Dachgeschosses
Der Einbau eines Badezimmers verwandelt Ihren Dachboden in einen voll funktionsfähigen Raum, den Sie als Schlafzimmer oder Büro nutzen können. Die durchschnittlichen Kosten für den Ausbau eines Badezimmers liegen bei 8.000-12.000 Dollar. Abhängig von der Größe des Raumes und dem Umfang der Arbeiten kann ein preiswerter Badausbau schon 5.000 bis 6.000 Dollar kosten. Ein Luxus-Bad, bei dem hochwertige Materialien und Oberflächen verwendet werden, kostet 25.000-40.000 Dollar.
In den letzten Jahren hat sich ein zusätzliches Badezimmer zu einem der begehrtesten Merkmale eines Dachbodenausbaus entwickelt. Der erhöhte Komfort und die Nutzbarkeit des Raumes sind es in den Augen der meisten Hausbesitzer wert. Ein Badezimmer im Dachgeschoss steigert auch den Gesamtwert Ihres Hauses.
Wenn Sie ein Badezimmer in Ihrem Dachgeschoss einbauen, stellen die Sanitärinstallationen eine der größten Ausgaben dar. Die Gesamtkosten für die Sanitärinstallation hängen davon ab, wie weit das neue Bad von den bestehenden Wasser- und Abwasserleitungen entfernt ist.
Ein schneller und einfacher Klempnerjob kann $1.400-1.600 kosten, während komplexere Installationen bis zu $3.000+ betragen können. Lizenzierte Klempner berechnen 45-65 $ pro Stunde, abhängig von den örtlichen Arbeitssätzen. Um die Einsparungen zu maximieren, versuchen Sie, Ihr neues Bad über einem bestehenden Bad oder einer Küche zu platzieren.
Return on investment
Wie bereits erwähnt, ist die Umwandlung Ihres alten, verstaubten Dachbodens in ein Schlaf- oder Spielzimmer mit Bad eine der beliebtesten Umgestaltungen, die viele Hausbesitzer gerne vornehmen. Die erwarteten Renditen liegen bei etwa 53-65%, abhängig vom lokalen Markt, dem Gesamtwert des Hauses und der Qualität der Renovierung. Das bedeutet, dass Sie, wenn Sie $60.000 für die komplette Umgestaltung Ihres Dachbodens ausgegeben haben, $32.000 – 39.000 zurückerhalten werden.
Ein renovierter Dachboden, der ein Bad hat, erhält eine höhere Gesamtrendite im Vergleich zu einem ohne Bad. Selbst das Hinzufügen eines halben Bades kann einen großen Unterschied im Wiederverkaufswert ausmachen.
Zusätzlich zu den finanziellen Gewinnen hat ein ausgebauter Dachboden auch einen hohen Genusswert. House Logic berichtet, dass Hausbesitzer, die ihre Dachböden zu Schlafzimmern, Büro-, Spiel- oder Gästezimmern ausbauen, diesem Projekt einen „Freuden-Score“ von 9,4/10 geben.
Ein Dachgeschoss ist eine großartige Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne die Grundfläche des Hauses zu vergrößern. Für viele Menschen wäre ein Anbau zu kostspielig und oft auch baurechtlich verboten. Viele Dachböden sind ein verstecktes Juwel einer Möglichkeit, zusätzlichen nutzbaren Raum direkt im Haus zu gewinnen.
Selbst wenn Sie kein zusätzliches Schlaf- oder Gästezimmer benötigen, können Sie diesen Raum als Männerhöhle, Unterhaltungs-/Spielzimmer für Erwachsenen- oder Kinderpartys oder als Trainingsraum nutzen.
Bauvorschriften und Sicherheitsbestimmungen
Bevor Sie mit der Renovierung beginnen, stellen Sie sicher, dass Ihr Dachboden alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt, um ihn in einen legalen Wohnraum zu verwandeln. Hier ist eine Liste der grundlegenden Anforderungen, die die meisten Städte in den USA für den Dachbodenausbau vorschreiben:
Größe des Dachbodens: Die örtlichen Bauvorschriften verlangen, dass mindestens 50 % des fertiggestellten Dachbodens 7 Fuß hoch sein müssen. Zusätzlich muss der Bereich mindestens 7 Fuß breit sein und eine Gesamtfläche von mindestens 70 sq.ft. haben.
2. Zugänglicher Notfall vorhanden: ein sicherer Zugang ist ein Muss auf einem Dachboden. Der Raum muss eine echte Treppe (keine Leiter) und Ausstiegsfenster haben. Beide werden im Notfall als Ausgang genutzt. Gemäß den Vorschriften sollten Dachbodenfenster mindestens 8 % der Gesamtfläche ausmachen, wobei 4 % der Fläche geöffnet werden können.
Solide strukturelle Verstärkung: Sie müssen sicherstellen, dass die Struktur Ihres Hauses die zusätzliche Last eines ausgebauten Dachbodens tragen kann, die wesentlich schwerer ist als ein unausgebauter Raum. Am besten beauftragen Sie einen Statiker, der das Fundament und den Dachstuhl Ihres Hauses begutachtet und Ihnen sagt, ob und welche Verstärkungen erforderlich sind.
Gesetzeskonforme Genehmigungen: Sie sollten den Bauinspektor Ihrer Stadt bitten, vorbeizukommen und den Raum zu bewerten, um herauszufinden, ob ein Dachbodenausbau den örtlichen Bauvorschriften und -bestimmungen entspricht. Er muss seine Zustimmung geben und alle notwendigen Genehmigungen erteilen, bevor Sie mit der Renovierung fortfahren können.
Viele Hausbesitzer sind sehr versucht, den Schritt der Einholung der Genehmigungen vom Bauinspektor zu überspringen und wollen einfach mit dem Umbau beginnen. Das ist eine wirklich schlechte Idee, denn ohne die Genehmigungen, öffnen Sie sich für ernsthafte rechtliche Probleme, wenn Sie jemals versuchen, Ihr Haus zu verkaufen.
Wenn außerdem der Inspektor irgendwie herausfindet, dass in Ihrem Haus ohne Genehmigung gearbeitet wird, hat er das gesetzliche Recht, Sie aufzufordern, Ihr fertiges Projekt komplett zu entkernen. Viele Leute haben auf diese Weise Tausende von Dollars verloren, also ist es am besten, auf Nummer sicher zu gehen und alles richtig zu machen.
Kosten der wichtigsten Dachbodenumbauten
Abhängig vom aktuellen Zustand des Raums sowie dem Grad des Komforts, den Sie genießen möchten, können Sie einige oder alle der unten aufgeführten Aktualisierungen vornehmen:
Das Dach reparieren oder ersetzen
Da das Dach quasi die Decke Ihres Dachbodens ist, ist es die Priorität Nummer 1, es wasserdicht zu machen. Andernfalls werden Sie es mit ständigen Lecks und Schimmelproblemen in Ihrem neuen Raum zu tun haben, was den Raum im Grunde unbrauchbar machen wird.
Es wird empfohlen, eine gründliche Inspektion des Daches durchzuführen, um sicherzustellen, dass es in gutem Zustand ist. Rechnen Sie mit Kosten von 250 bis 350 Dollar für ein professionelles Unternehmen, das Ihr Dach begutachtet.
Findet der Dachdecker Undichtigkeiten, wird er typischerweise $550-700 für die Reparatur eines Asphaltschindeldachs berechnen.
Sein Sie auf das Szenario vorbereitet, dass Ihr altes Dach ersetzt werden muss, bevor die Renovierungsarbeiten fortgesetzt werden können. Die Installation neuer Asphaltschindeln auf einem 1.600 m² großen Dach kostet 4.500-6.000 $, abhängig von der Komplexität des Daches, der Qualität der Schindeln und dem Arbeitsaufwand.
Ein haltbareres und auslaufsichereres Material als Verbundschindeln ist die Metallbedachung. Es kostet zwar 7.500 bis 11.000 Dollar für das gleiche Dach mit einer Fläche von 1.600 Quadratmetern, aber Sie haben den Vorteil, dass Sie sich in den nächsten 50 Jahren keine Sorgen über Lecks und andere Probleme mit dem Dach machen müssen.
Mit unserem Dachkosten-Rechner können Sie den Preis für den Austausch Ihres Daches ermitteln.
Richtiges Lüften des Dachbodens
Eine gute Belüftung ist der Schlüssel, um sicherzustellen, dass überschüssige Feuchtigkeit und Wärme aus dem Dachboden entweichen können. Es kann eine Dach-, Giebel- oder Deckenlüftung oder eine Kombination aus diesen erforderlich sein.
Rechnen Sie für die meisten Arbeiten mit Kosten von 350 bis 1.200 $. Der Preis kann näher an 3.000 $ liegen, wenn Sie neue Untersichten und einen Firstlüfter benötigen.
Kümmern Sie sich um Schimmel
Wenn Ihr Dach seit einiger Zeit undicht ist, ist es wahrscheinlich, dass sich auf Ihrem Dachboden Schimmelpilzprobleme gebildet haben. Es ist wichtig, eine Schimmelpilzsanierung durchzuführen, bevor Sie mit der Endphase des Umbaus fortfahren.
Im Durchschnitt kostet die Beseitigung von Schimmel 1.500 bis 3.000 Dollar. Wenn Sie jedoch schwere Schimmelprobleme haben, kann es am Ende 7.000-10.000 $ kosten, sich darum zu kümmern.
Sorgen Sie für eine hochwertige Isolierung
Eine gute Dachbodenisolierung ist ein Muss. Ohne sie wird der Raum im Sommer zu heiß und im Winter zu kalt sein. Achten Sie auf die richtige Art der Isolierung mit einem R-Wert, der den Raum in dem speziellen Klima, in dem Sie leben, richtig isoliert.
Die gängigsten Arten der Isolierung sind Schaumisolierung, eingeblasenes Fiberglas oder Zellulose. Sie kostet zwischen 600 und 1.800 Dollar für 2.000 Quadratmeter. Der niedrige Preis gilt für einen Heimwerkerjob, während der hohe Preis für professionelle Arbeit gilt.
Die richtige Dämmung kann eine Herausforderung sein, da die Dicke der Dämmung die Durchgangshöhe verringert und zu einer Nichteinhaltung der Bauvorschriften führen kann. Um den höchsten R-Wert in Kombination mit der dünnsten Dämmung zu erhalten, empfehlen die meisten Profis, eine Hartschaumisolierung (PolyIso) zusammen mit einer Mattenisolierung anzubringen.
Ein Heiz- und Kühlsystem einbauen
Die Dämmung allein wird das Problem der Temperaturregelung nicht lösen. Um es das ganze Jahr über angenehm zu gestalten, müssen Sie ein HLK-System einbauen (mit Wärmepumpe, Klimagerät und Kanälen). Je nach Größe des Raums müssen Sie möglicherweise ein oder zwei Kanäle verlegen, was sich auf den Gesamtpreis auswirkt.
Planen Sie mindestens 6.000 $ für dieses Projekt ein. Viele Hausbesitzer möchten eine separate Heiz- und Kühlzone nur für das Dachgeschoss einrichten und einen separaten Thermostat installieren. Dies ist sehr praktisch, um die perfekte Klimakontrolle in diesem Bereich zu schaffen, besonders wenn er als Schlafzimmer genutzt wird. Die budgetfreundlichste Art, das Klima zu regeln, ist der Einbau eines Deckenventilators.
Luftabdichtung des Raumes
Bevor Sie mit den Ausbauarbeiten beginnen können, müssen Sie den Dachboden luftdicht abschließen. Die Komplexität dessen, was Sie dort haben (Kanäle, Haus- oder Badezimmerventilatoren, Einbauleuchten, Deckenbefestigungen, Schornstein durch den Dachboden usw.), wird die Kosten bestimmen.
Rechnen Sie mit 350-1.500 $ für diesen Teil der Umgestaltung.
Fenster oder Dachfenster einbauen
Ausstiegsfenster sind erforderlich, um Ihren Dachboden in ein Schlafzimmer zu verwandeln, das den Bauvorschriften entspricht. Zusätzlich zur Bereitstellung eines Notausgangs im Brandfall sorgen die Fenster für mehr Licht und Belüftung des Raums. Seien Sie sich bewusst, dass die strukturellen Einschränkungen des Daches die Größe und Platzierung Ihrer Fenster beeinflussen werden.
Der Einbau der Fenster ist einer der komplexesten und teuersten Teile des Umbaus. Möglicherweise müssen Sie einen Architekten beauftragen, der Ihnen hilft, das effektivste Gaubendesign und die Platzierung zu planen. Ihr Bauunternehmer wird auch die Genehmigungen für diese Arbeit einholen müssen.
Abhängig von der Anzahl und Größe der Fenster, der Steilheit des Daches, der Qualität der Materialien und der Verarbeitung werden Sie zwischen 3.000 und 18.000 Dollar zahlen. Nutzen Sie unseren Fensterkosten-Rechner, um eine genauere Schätzung zu erhalten.
Es gibt viele Marken für Ersatzfenster, aber es ist am besten, nach einer seriösen Firma zu suchen, wie Jeld-Wen (Budget bis Mittelklasse) und Andersen Windows (High-End).
Um zusätzliches natürliches Licht und Design-Flair hinzuzufügen, können Sie Oberlichter installieren. Während das Dachfenster selbst nicht sehr teuer ist, kann der Arbeitsaufwand sehr hoch sein. Auch hier bestimmt die Dachkonstruktion die Komplexität der erforderlichen Arbeit. Planen Sie 700 bis 3.500 $ pro Dachfenster ein, einschließlich Material und Installation.
Konstruieren Sie eine Treppe
Damit der Dachboden legal bewohnbar ist, muss es einen angemessenen Treppenzugang von der darunter liegenden Etage geben.
Die preisgünstigste Option ist eine geradläufige Treppe, aber der Nachteil ist, dass sie den meisten Platz einnimmt (ca. 40 m²). Abhängig von den Materialien und Ausführungen, die Sie wählen (Spindelpfosten, Beschläge usw.), müssen Sie mit Ausgaben von 550 bis 2.800 Dollar rechnen.
Eine teurere, aber platzsparende Treppenvariante ist die Spindeltreppe. Ein Bausatz für eine Holz- oder Metall-Holz-Treppe kostet zwischen 2.000 und 6.000 Dollar.
Die professionelle Installation einer neuen Treppe kostet 580 bis 1.300 Dollar.
Beleuchtung und Steckdosen
Die Kosten für die vorschriftsmäßige Installation von elektrischen Leitungen, Steckdosen und Beleuchtung hängen vom Umfang der erforderlichen Arbeit ab. Lizenzierte Elektriker berechnen $65-85/Std.
Im Durchschnitt geben Hausbesitzer an, $2.000-3.000 für alle elektrischen Arbeiten auszugeben. Diese Schätzung wird höher sein, wenn Sie ein Heimkino oder eine andere Einrichtung planen, die eine erweiterte Beleuchtung erfordert.
Neuen Fußboden verlegen
Ein guter, schalldichter Fußboden ist ein wichtiges Element eines ausgebauten Dachbodens. Sie wollen nicht, dass die Leute unten lästige Geräusche eines quietschenden Bodens hören, der von oben kommt. Die beliebtesten und budgetfreundlichen Optionen sind Laminat und Teppich.
Auch, abhängig von der Struktur Ihres Hauses und dem zusätzlichen Gewicht des ausgebauten Dachbodens, müssen Sie möglicherweise die Bodenbalken verstärken (dies wird auch bei der Schalldämmung helfen). Viele unausgebaute Dachböden haben Balken, die zu weit auseinander liegen und nicht für einen Wohnraum geeignet sind.
Das Einbringen eines neuen Fußbodens sollte eine der letzten Aufgaben bei der gesamten Dachbodenrenovierung sein. Er sollte erst in Angriff genommen werden, nachdem Sie alle Elektro- und Lüftungsarbeiten abgeschlossen haben. Wenn Sie sichtbare Balken auf dem Boden haben, müssen Sie zuerst einen Unterboden bauen, bevor Sie mit dem Veredelungsmaterial fortfahren. Im Durchschnitt kostet das Verlegen eines Sperrholz-Unterbodens in einem 300 Quadratmeter großen Raum 500 bis 800 Dollar.
Neuer Bodenbelag kostet $3-7 pro Quadratfuß, abhängig von der Größe des Raumes, der Art des Materials und der Komplexität der Arbeit. Typischerweise zahlen Sie 1.300-2.600 $ für Teppich und 2.400-3.500 $ für Laminatfliesen.
Innenwände und Decke fertigstellen
Einer der letzten Schritte ist die Fertigstellung der Wände und der Decke. Dazu gehören der Einbau von Trockenbauwänden, das Streichen der Wände und der Decke, das Anbringen von Zierleisten und Formteilen sowie andere Feinarbeiten.
Abhängig von der Größe des Raumes und der Qualität der Ausführung, die Sie suchen, werden die Kosten für den Trockenbau und den Anstrich der Wände zwischen 900 und 2.800 Dollar liegen.
Da der Raum klein ist, ist es am besten, warme Off-White-Töne oder andere sehr helle Farben für die Wände zu verwenden. Ein ganz weißer Raum wird sich sofort größer und luftiger anfühlen. Wenn Sie helle Farben mögen, können Sie eine der kleinen Wände in einem helleren Farbton streichen, während Sie den Rest des Raumes hell halten.
Wenn Sie einen Landhausstil oder ein rustikales Ambiente wünschen, sollten Sie statt Trockenbau und Farbe eine Verkleidung aus Naturholz oder Perlenplatten für die Decke in Betracht ziehen. Die gleiche Verkleidung kann auch für die Wände verwendet werden.