Es gibt eine Menge Vorteile bei der Refinanzierung Ihrer Hypothek. Aber was ist mit den Nachteilen? Gibt es Nachteile, über die sich Kreditnehmer bewusst sein sollten, bevor sie einen neuen Kredit aufnehmen?
Wie bei den meisten Entscheidungen im Leben gibt es sowohl positive als auch negative Aspekte bei der Refinanzierung einer Hypothek. Auch wenn die Zinssätze so niedrig sind wie jetzt, gibt es immer noch potenzielle Fallstricke, die es zu vermeiden gilt. Glücklicherweise können die meisten davon durch die Wahl der richtigen Hypothek vermieden werden – nur ein paar sind absolute Knackpunkte.
Hier sind einige der wichtigsten Dinge, auf die Sie achten sollten.
Kosten
Der größte Nachteil einer Refinanzierung ist, dass sie Geld kostet. Was Sie tun, ist eine neue Hypothek aufzunehmen, um die alte abzuzahlen – also müssen Sie die meisten der gleichen Abschlusskosten bezahlen, die Sie auch beim ersten Kauf des Hauses bezahlt haben, einschließlich der Gebühren für den Vertragsabschluss, die Rechtsschutzversicherung, Antragsgebühren und Abschlussgebühren.
Heutzutage müssen Sie wahrscheinlich auch für ein neues Gutachten zahlen, da die meisten Häuser in den letzten Jahren an Wert verloren haben und der neue Kreditgeber nicht bereit sein wird, Ihnen mehr zu leihen, als die Immobilie wert ist – diese Last überlässt er lieber Ihrem aktuellen Kreditgeber!
Die Refinanzierung kostet Sie in der Regel zwischen 2 und 6 Prozent des geliehenen Betrags, je nachdem, wo Sie wohnen, wobei die meisten Kreditnehmer eher am unteren Ende dieser Spanne zahlen. Der Schlüssel ist also, sicherzustellen, dass Sie durch die Refinanzierung genug sparen, damit sich die Transaktion lohnt.
Nicht genug gespart
Woher wissen Sie also, ob Sie durch eine Refinanzierung genug sparen? Wenn Sie Ihre Abschlusskosten in einer angemessenen Zeit wieder hereinholen können. Wenn Ihr neuer Hypothekenzins nur einen halben Prozentpunkt niedriger ist als der alte, kann es 7-10 Jahre dauern, bis Sie die Kosten der Refinanzierung wieder hereingeholt haben. Als Faustregel gilt, dass Sie ein ganzes Prozent oder mehr sparen wollen, damit sich die Refinanzierung lohnt, je nachdem, wie hoch Ihre Abschlusskosten waren.
Der Weg, um festzustellen, ob Sie genug sparen, ist die Berechnung Ihres „Break-Even-Points“ – wie lange es dauert, bis Ihre Ersparnisse durch einen niedrigeren Hypothekenzins Ihre Abschlusskosten übersteigen. Sie können einen Refinanzierungs-Breakeven-Rechner verwenden, um zu ermitteln, wie lange dies dauern würde.
Im Allgemeinen möchten Sie Ihre Kosten innerhalb von etwa fünf Jahren wieder hereinholen können. Viele Hausbesitzer ziehen nach 5-7 Jahren in der gleichen Immobilie um. Wenn Sie also umziehen, bevor Sie den Break-even-Punkt erreichen, werden Sie Ihre Refinanzierungskosten nicht zurückerhalten. Wenn Sie jedoch davon ausgehen, dass Sie lange im Haus bleiben werden, können Sie sich mehr Zeit lassen, um den Break-Even-Punkt zu erreichen.
Stretching it out
Wenn Sie eine 30-jährige Hypothek für eine Reihe von Jahren hatten, wollen Sie Ihr Haus wahrscheinlich nicht in ein neues 30-jähriges Darlehen umfinanzieren. Das könnte zwar Ihre monatlichen Raten senken, aber es verschiebt auch den Tag, an dem Sie Ihr Haus frei und sauber besitzen. Und wegen des Zinseszinseffekts könnte es Sie langfristig mehr kosten, selbst wenn Sie dabei Ihren Hypothekenzins senken.
Es ist besser, eine Laufzeit von 15, 20 oder 25 Jahren zu wählen, die besser zu der Zeit passt, die Sie noch für Ihr ursprüngliches Darlehen haben. Und da Darlehen mit kürzerer Laufzeit niedrigere Hypothekenzinsen haben, können Sie oft ein paar Jahre von Ihrem Darlehen abkürzen, ohne Ihre monatliche Zahlung zu erhöhen.
Eine „kostenlose“ Refinanzierung könnte Sie kosten
Einige Hypothekengeber werben mit einer sogenannten „kostenlosen“ Refinanzierung, bei der keine separaten Gebühren für die Abschlusskosten anfallen. Aber eine „No-Cost“-Refinanzierung ist nicht kostenlos; der Kreditgeber berechnet einen höheren Hypothekenzins, um dies zu kompensieren.
Eine „No-Cost“-Refinanzierung kann attraktiv sein, wenn Sie knapp bei Kasse sind und die Abschlusskosten nicht aus eigener Tasche bezahlen wollen. Aber im Laufe der Zeit summiert sich dieser höhere Zinssatz.
Eine kostenlose Refinanzierung kann vorteilhaft sein, wenn Sie erwarten, das Haus innerhalb weniger Jahre zu verkaufen oder zu refinanzieren. Aber über einen Zeitraum von 10 bis 30 Jahren werden Sie wahrscheinlich viel mehr Hypothekenzinsen zahlen, als Sie an Schließungskosten sparen. Behalten Sie das im Hinterkopf. Verwenden Sie einen Hypothekenrechner, um herauszufinden, wie viel mehr Sie jedes Jahr an Zinsen zahlen würden und wie lange es dauern würde, bis Sie die eingesparten Abschlusskosten übersteigen.
Zu aggressiv
Die Umfinanzierung auf eine 15-jährige Festhypothek kann attraktiv sein, da die Zinsen sehr niedrig sind und Sie Ihre Hypothek viel schneller abbezahlen können. Allerdings bedeutet eine kürzere Laufzeit auch, dass Sie jeden Monat mehr bezahlen müssen, was Ihre Zahlungen deutlich erhöhen kann. Beißen Sie nicht mehr ab, als Sie kauen können.
Zu oft refinanzieren
Wenn die Hypothekenzinsen fallen, erliegen Kreditnehmer manchmal der Versuchung, immer niedrigeren Zinsen hinterherzujagen und jedes Mal zu refinanzieren, wenn die Zinsen um einen Viertel- oder halben Prozentpunkt fallen. Und jedes Mal zahlen sie eine neue Runde von Abschlusskosten, die ihre Ersparnisse aus der Refinanzierung auffressen oder sogar übersteigen. Wie bereits erwähnt, ist eine gute Faustregel, mit der Refinanzierung zu warten, bis die Zinssätze mindestens einen vollen Prozentpunkt unter den aktuellen Zinssatz gefallen sind.
Das sollte man nicht überstürzen. Es ist wichtig, ein wenig länger zu warten, um das beste Angebot zu bekommen, da die Einsparungen weitaus größer sein werden.
Zu früh weiterziehen
Es macht nicht viel Sinn, ein Haus zu refinanzieren, wenn Sie planen, in ein paar Jahren umzuziehen. Dasselbe gilt, wenn Sie nur noch ein paar Jahre lang Ihre Hypothek abbezahlen müssen.
Wenn der Umzug in ein neues Haus zu Ihren mittelfristigen Plänen gehört, sind Sie vielleicht noch nicht lange genug in Ihrem jetzigen, um einen großen Gewinn aus der Refinanzierung zu ziehen. Wenn es vier Jahre dauert, um den Break-Even-Punkt zu erreichen (der Punkt, an dem die kumulierten Zinsersparnisse die Abschlusskosten übersteigen), und Sie erwarten, in etwa fünf Jahren umzuziehen, müssen Sie sich fragen, ob sich eine Refinanzierung lohnt.
Gleichermaßen, wenn Sie nur noch ein paar Jahre Restlaufzeit Ihrer bestehenden Hypothek haben, könnten Sie nicht so viel an Hypothekenzinsen sparen, selbst mit den besten Refinanzierungsraten. Der Anteil Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung, der auf die Zinsen entfällt, sinkt in den letzten Jahren Ihres Kredits rapide, so dass sich die potenziellen Einsparungen ebenfalls verringern.
Beachten Sie, dass dies für Situationen gilt, in denen Sie refinanzieren, um Ihre Hypothekenzinsen zu senken; es kann immer noch Vorteile für eine Cash-out-Refinanzierung oder eine Refinanzierung geben, um Ihre Laufzeit zu verlängern und Ihre Zahlungen in solchen Situationen zu reduzieren.
Lassen Sie sich nicht einschüchtern
Die Refinanzierung ist ein Prozess, der einigen Leuten einschüchternd erscheinen kann, aber das muss er nicht sein – wenn überhaupt, ist es einfacher als die Aufnahme der ursprünglichen Hypothek, die Sie zum Kauf des Hauses verwendet haben. Solange Sie Ihre Hypothekenzahlung so weit senken können, dass sich die Kosten in einem angemessenen Zeitraum amortisieren, und die anderen oben genannten Fallstricke vermeiden, ist es ein solider und unkomplizierter finanzieller Schritt.