Der amerikanische Traum, ein Haus zu kaufen, hat sich in den letzten 50 Jahren stark gewandelt und sich auf Zweit- oder Ferienhäuser ausgeweitet. Aber diese Häuschen am See, die Hütten in den Bergen und die Hütten am Strand stehen oft 90 % des Jahres leer, während ihre Besitzer die Zeit für den nächsten Urlaub absitzen – und die Rechnung für die Hypothek und die Grundsteuer bezahlen.
Es gibt natürlich eine Alternative dazu, Ihr Ferienhaus verstauben zu lassen, wenn Sie nicht da sein können: Vermieten Sie es an andere Menschen, die eine Auszeit von der Arbeit genießen wollen. Während die Vermietung lukrativ sein kann, müssen Sie die steuerlichen Auswirkungen bedenken.
Key Takeaways
- Das Finanzamt stuft eine Zweitwohnung als Investitionsobjekt ein, wenn Sie weniger als zwei Wochen darin wohnen und versuchen, sie in der restlichen Zeit zu vermieten.
- Vermietungsverluste können nur mit Einkünften aus anderen Vermietungen, einer Personengesellschaft, die Sie nicht betreiben, oder einer S-Corporation verrechnet werden.
- Die Länge der Zeit, in der Sie ein Ferienhaus besessen haben, wirkt sich auf die Kapitalertragssteuern aus, die Sie zahlen.
- Wenn Sie ein zweites Haus besitzen, um es zu vermieten, und Sie einen AGI unter $150.000 haben, beginnen Sie, es aktiv zu verwalten.
Einen Zweitwohnsitz leisten
Der Kauf und der Unterhalt eines Zweitwohnsitzes ist eine enorme finanzielle Entscheidung. Ein Zweitwohnsitz hat alle Kosten des Erstwohnsitzes und oft noch mehr, aber ohne die einfachen Abschreibungsmöglichkeiten beim Finanzamt.
Wenn Sie den Kauf eines Zweitwohnsitzes in Erwägung ziehen, ist einer der ersten Schritte die Entscheidung, ob Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren oder bar bezahlen wollen. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, recherchieren Sie mit einem Hypothekenrechner die Zinssätze von Kreditgebern in der Region, in der sich Ihre Ferienimmobilie befindet. Sobald Sie eine Schätzung der Gesamtkosten Ihrer monatlichen Hypothekenzahlungen gesammelt haben, gehen Sie Ihre Finanzen durch, um zu sehen, ob es mehr Sinn macht, eine Hypothek aufzunehmen oder bar zu bezahlen.
Wenn Sie sich für ein Ferienhaus entscheiden, aber nicht das Kapital für einen reinen Barkauf haben, sollten Sie sich bewusst sein, dass der IRS das Schlupfloch geschlossen hat, in dem Sie eine zweite Hypothek verwenden konnten, um eine separate Anlageimmobilie zu kaufen und trotzdem Ihre Zahlungen als persönliche Hypothekenzinsen abzusetzen. Wenn Sie beabsichtigen, einen Kredit für ein zweites Haus aufzunehmen, müssen Sie eine andere Hypothek aufnehmen, die steuerlich absetzbare Zinsen ermöglicht.
7,4 Millionen
Die Anzahl der Häuser in den USA, die 5,6 % des gesamten Wohnungsbestandes entsprechen, die sich für den Steuerabzug für Zweitwohnungen qualifizieren, laut der National Association of Home Builders und dem Census Bureau.
Der IRS über Investitionen in Ferienhäuser
Wenn Sie ein Haus besitzen und es für weniger als 15 Tage vermieten, müssen Sie das Einkommen nicht melden. Die IRS betrachtet jedoch ein zweites Haus als Investitionsobjekt, wenn Sie weniger als zwei Wochen darin verbringen und dann versuchen, es für den Rest der Zeit zu vermieten. Es ist wichtig, daran zu denken, dass die Nachfrage nach Ihrer Hütte im Wald möglicherweise nur zu Spitzenzeiten besteht – der gleichen Zeit, in der Sie die Immobilie wahrscheinlich selbst nutzen würden.
Zweitwohnungen scheinen ein grauer Fleck für die IRS zu sein. Alle Mietverluste sind „passive Verluste“ oder „Hobbyverluste“. Diese können nur mit Einkommen aus anderen passiven Aktivitäten wie anderen Vermietungen, einer Personengesellschaft, an deren Betrieb Sie nicht beteiligt sind, oder einer S-Corporation verrechnet werden. Passive Verluste, die Sie nicht nutzen können, werden vorgetragen, bis Sie das Ferienhaus verkaufen. Wenn Sie die Immobilie verkaufen, können Sie die Verluste aus der Vergangenheit nutzen, um etwaige Gewinne auszugleichen. Wenn Sie nach dem Verkauf weitere passive Verlustabschreibungen haben, können Sie diese mit dem regulären Einkommen verrechnen.
Nach den neuesten Richtlinien des IRS für das Steuerjahr 2019 können Sie bis zu 25.000 US-Dollar pro Jahr absetzen, wenn:
- Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen liegt unter $100.000
- Sie beteiligen sich aktiv an der Verwaltung der Immobilie
Diese Steuervergünstigung verschwindet bei einem bereinigten Bruttoeinkommen (AGI) von $150.000, obwohl die meisten Menschen, die es sich leisten können, ein zweites Haus zu kaufen, ein AGI weit über diesen Zahlen haben. Wenn Ihr AGI zwischen $100.000 und $150.000 liegt, haben Sie Anspruch auf die Hälfte des Abzugs. Die aktive Teilnahme ist die größte Herausforderung. Sie können den jährlichen Abzug nutzen, wenn Sie oder Ihr Ehepartner ein qualifizierter Immobilienprofi werden und die Immobilie aktiv verwalten und die passiven Verluste verbuchen. Seien Sie jedoch gewarnt, das Finanzamt wird Ihnen wahrscheinlich nicht glauben, dass Sie einen Vollzeitjob haben und nebenbei als Immobilienverwalter arbeiten. Sie werden ein detailliertes Tagebuch darüber benötigen, warum, wann, wo und was Sie als Immobilienverwalter tun, um Ihren Fall zu beweisen und den Abzug zu nehmen.
Die meisten Leute, die eine Zweitwohnung besitzen, wären besser bedient, wenn sie diese für Steuerzwecke als gemischt genutzte Immobilie klassifizieren und sie nur für die steuerfreien 14 Nächte im Jahr vermieten würden.
Verkauf eines Ferienhauses
Immobilien in beliebten Urlaubsgebieten tendieren in der Regel zu einer überdurchschnittlichen Wertsteigerung, so dass Sie irgendwann Kasse machen und verkaufen möchten. Die Dauer des Besitzes eines Ferienhauses beeinflusst Ihre Kapitalertragssteuer. Wenn Sie verkaufen, bevor ein Jahr vergangen ist, unterliegen Sie dem kurzfristigen Kapitalertragssteuersatz. Wenn Sie nach einem Jahr verkaufen, wird Ihre Bundessteuer mit dem langfristigen Kapitalgewinnsatz berechnet.
Sie können jedoch ein wenig ausweichen, wenn Sie bereit sind, komplett umzuziehen. Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz mit dem Steuerfreibetrag von 250.000 Dollar pro Person verkaufen und in das Ferienhaus einziehen und es zu Ihrem neuen Hauptwohnsitz erklären, können Sie den Freibetrag von 250.000 Dollar (500.000 Dollar für Paare) wieder nutzen – vorausgesetzt, Sie leben zwei Jahre lang im ehemaligen Ferienhaus. Leider ist diese Strategie oft nur für Selbstständige oder Rentner sinnvoll. Es gibt auch andere Einschränkungen bei der Nutzung des Kapitalertragsausschlusses für Ferienhäuser, die in einen Hauptwohnsitz umgewandelt wurden.
Nahezu 60 % der Amerikaner tragen nach den neuesten Zahlen für 2018 irgendeine Form von Lebensversicherung.
Wenn Sie sich dazu entschließen, ein Zweitwohnsitz-Vermieter zu werden, und Sie ein AGI unter 150.000 $ haben, ist es vielleicht am besten, sich aktiv an der Verwaltung Ihrer eigenen Immobilie zu beteiligen.
Tipps für den Zweitwohnungsbesitzer
Wenn Sie eine Zweitwohnung besitzen, um sie zu vermieten, und Sie einen AGI unter 150.000 Dollar haben, dann steigen Sie ein und beginnen Sie, sie aktiv zu verwalten. Das bedeutet, dass Sie keinen Makler benutzen können, um Mieter zu finden. Sie werden Reparaturen persönlich veranlassen, aber es wird Ihnen passive Verluste geben, die Sie abschreiben können.
Wenn aktives Management Sie nicht anspricht oder Ihr AGI zu hoch ist, verbringen Sie mehr Zeit in der Hütte und verwandeln Sie sie in eine gemischt genutzte Immobilie statt in eine Anlageimmobilie. Das bedeutet, dass sich die Steuern mit der Änderung der Bezeichnung ändern — vor allem, dass Sie passive Verluste nicht nutzen können. Aber Sie werden in der Lage sein, einen Prozentsatz der Hypothekenzinsen und Grundsteuern als Abzüge von Ihrer Einkommenssteuer geltend zu machen.