Evictions & Lockouts in Public, Section 8, and HUD Housing

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Virtual Community Forum on Evictions, sponsored by the Maryland Attorney General and Access to Justice Commission.

Die Aussetzung für Wohnungsräumungen wird ab Samstag, den 25. Juli 2020 aufgehoben. Es gibt viele staatliche und bundesstaatliche Änderungen, die den Räumungsprozess beeinflussen könnten, einschließlich Moratorien. Erfahren Sie mehr über Zwangsräumungen und Fälle, in denen die Miete nicht gezahlt wird, im Rahmen des Plans zur stufenweisen Wiedereröffnung der Justiz.

Themen auf dieser Seite

• Öffentlicher Wohnungsbau
• HUD Housing
• Section 8 Housing

Öffentlicher Wohnungsbau

Eine Wohnungsbehörde darf Ihr Mietverhältnis (das Recht, dort als Mieter zu leben) nicht kündigen, außer bei schwerwiegenden oder wiederholten Verstößen gegen „wesentliche“ (wichtige) Mietbedingungen oder anderen „guten Gründen“.“

Schwerwiegende oder wiederholte Verstöße gegen „wesentliche“ (wichtige) Mietbedingungen sind:

• Nichtzahlung der Miete oder einer anderen finanziellen Verpflichtung oder
• Nichterfüllung einer Verpflichtung des Mieters wie;
  • Die Einheit nicht unterzuvermieten (sie an jemand anderen zu vermieten)
  • Keine Kostgänger oder Untermieter zu halten
  • Die Einheit nur als private Wohnung zu nutzen
  • Alle Regeln und Vorschriften der Wohnungsbehörde zu befolgen
  • Die Wohnung in einem sauberen und sicheren Zustand zu halten
  • Die Wohnung nicht zu zerstören oder zu beschädigen
  • Für Schäden, die der Mieter verursacht, aufzukommen, ein Mitglied des Haushalts oder seine Gäste (außer normaler Abnutzung)
  • Nicht den friedlichen Genuss anderer Bewohner zu stören
  • Nicht in kriminelle Aktivitäten oder Alkoholmissbrauch verwickelt zu sein
• Über der Einkommensgrenze für das Programm zu sein

Andere „gute Gründe“ umfassen:

• Kriminelle Aktivitäten, Drogen- oder Alkoholmissbrauch
• Nach der Aufnahme, entdeckt die Wohnungsbehörde, dass der Mieter nicht förderungswürdig ist
• Sie machen falsche Angaben oder begehen Betrug bei der Bewerbung um eine Wohnung oder bei der Rezertifizierung
• Versäumnis eines Familienmitglieds, die Anforderung des Programms für gemeinnützige Arbeit oder Arbeit zur Selbstversorgung zu erfüllen
• Versäumnis, eine Änderung eines Mietvertrags zu akzeptieren

Lesen Sie das Gesetz: Code of Federal Regulations, Title 24, § 966.4

HUD Housing

Ein Vermieter darf Ihr Mietverhältnis (Recht, dort als Mieter zu wohnen) in einem vom HUD subventionierten Projekt nicht kündigen, außer:

• „Wesentliche“ (wichtige) Nichteinhaltung des Mietvertrages, wie z.B.:
  • Eine oder mehrere wesentliche Verstöße gegen den Mietvertrag oder
  • Wiederholte geringfügige Verstöße gegen den Mietvertrag, die
    • die Bewohnbarkeit des Projekts stören
    • die Gesundheit oder Sicherheit einer Person oder das Recht eines Mieters auf Ruhe
    • Die Verwaltung des Projekts beeinträchtigen
    • Eine nachteilige finanzielle Auswirkung auf das Projekt haben oder
  • Sie versäumen es, alle im Rahmen des Rezertifizierungsprozesses erforderlichen Informationen zu liefern, oder Sie geben wissentlich unvollständige oder ungenaue Informationen während des Rezertifizierungsprozesses an.
  • Sie zahlen die Miete oder eine andere finanzielle Verpflichtung über die Nachfrist hinaus nicht.
• „Wesentliches“ (wichtiges) Versäumnis bei der Erfüllung einer Verpflichtung, die unter Marylands Vermieter- und Mietergesetzen auferlegt wurde.
• Kriminelle Aktivitäten oder Alkoholmissbrauch.
• Sonstige gute Gründe. Dies schließt eine Situation ein, in der der Vermieter Ihnen vorher mitteilt, dass ein bestimmtes Verhalten in Zukunft gegen den Mietvertrag verstößt.

Kündigungsmitteilung

Vermieter müssen Mietern eine schriftliche Mitteilung über die Beendigung des Mietverhältnisses geben. Die Kündigung muss enthalten:

• Das Datum der Kündigung;
• Der Grund für die Kündigung, mit genügend Details, so dass der Mieter eine Verteidigung vorbereiten kann;
• Und wenn die Kündigung wegen nicht gezahlter Miete erfolgt, muss die Kündigung den Dollarbetrag des fälligen Restbetrags und das Datum der Berechnung enthalten; und
• Hinweis an den Mieter, dass, wenn der Mieter über das Kündigungsdatum hinaus bleibt, der Vermieter versuchen kann, die Kündigung nur durch ein Gerichtsverfahren durchzusetzen, und dass, wenn ein Gerichtsverfahren eingeleitet wird, der Mieter eine Verteidigung präsentieren kann.

Die Benachrichtigung muss dem Mieter per First-Class-Post zugestellt werden, ordnungsgemäß frankiert und an die Adresse des Mieters im Projekt adressiert, sowie mit einer ordnungsgemäßen Rücksendeadresse versehen. Ein zweites Exemplar muss persönlich an eine erwachsene Person übergeben werden, die an der Tür der Wohneinheit des Mieters antwortet. Wenn kein Erwachsener die Tür öffnet, muss die Mitteilung unter der Tür hinterlassen oder an der Tür befestigt werden.

Wenn die Kündigung auf einer „wesentlichen Nichteinhaltung“ des Mietvertrags oder auf der Nichterfüllung von Verpflichtungen nach staatlichem oder lokalem Vermieter-Mieter-Recht beruht, muss der Zeitpunkt der Kündigung dem Mietvertrag und dem Gesetz entsprechen

Wenn die Kündigung auf einem „anderen wichtigen Grund“ beruht, erfolgt die Kündigung nur zum Ende einer Mietzeit und in Übereinstimmung mit dem Mietvertrag, und der Mieter darf in keinem Fall weniger als 30 Tage Kündigungsfrist haben. Darüber hinaus muss der Mieter bei einer Kündigung aus „sonstigem wichtigem Grund“ eine vorherige Mitteilung erhalten haben, in der er darauf hinweist, dass sein spezifisches Verhalten, wenn es fortgesetzt wird, eine Grundlage für die Kündigung darstellt. Diese Vorankündigung muss dem Mieter auf die gleiche Weise zugestellt werden wie die Kündigung.

Das Versäumnis des Mieters, der Kündigung zu widersprechen, stellt keinen Verzicht auf sein Recht dar, die Kündigung in einem späteren gerichtlichen Verfahren anzufechten.

Räumungsklagen

Vermieter können eine Räumung eines Mieters nur dann anstreben, wenn sie diese Vorschriften und die staatlichen und örtlichen Gesetze über Räumungsklagen einhalten.

Staatliche oder örtliche Gesetze können dem Mieter Verfahrensrechte einräumen, die über die in diesen Vorschriften vorgesehenen hinausgehen, es sei denn, das staatliche oder örtliche Gesetz wurde durch Bundesrecht außer Kraft gesetzt.

Mieterhöhungen und andere Änderungen des Mietvertrags

Der Vermieter kann die Bedingungen des Mietvertrags ändern, sofern er die Genehmigung des HUD dazu erhalten hat. Der Mieter muss über Änderungen des Mietvertrags auf die gleiche Weise informiert werden, wie er über die Kündigung des Mietvertrags informiert werden würde, einschließlich einer Kündigungsfrist von mindestens 60 Tagen in Baltimore City und einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen im Rest des Staates.

Ausnahmen

Diese Bestimmungen gelten nicht, wenn das Mietverhältnis beendet wird, weil das HUD oder der Vermieter mit Zustimmung des HUD beschlossen hat, das Projekt grundlegend zu sanieren oder abzureißen oder das Projekt an einen Käufer zur grundlegenden Sanierung oder zum Abriss zu verkaufen.

Lesen Sie das Gesetz: Code of Federal Regulations, Title 24, §§ 247.3, 247.4, 247.5, and 247.6; Code of Public Local Laws of Baltimore City, Subtitle 9, § 9-14

Section 8 Housing

Eine Wohnungsbehörde darf einen Section 8 Voucher nicht kündigen, außer:

• Eine Zwangsräumung aus einer Section 8 Wohnung, bei der ein Richter eine schwerwiegende Verletzung des Mietvertrages festgestellt hat.
• Sie unterschreiben die Einverständniserklärung nicht.
• Sie können die Staatsbürgerschaft oder einen berechtigten Einwanderungsstatus nicht nachweisen.
• Sie verletzen eine familiäre Verpflichtung, wie z.B. Sie versäumen es:
  • Erforderliche Informationen bereitzustellen, oder
  • Verstöße gegen die Wohnqualitätsstandards zu beheben, die von der Familie verursacht wurden, oder
  • die Einheit für Section 8-Inspektionen zur Verfügung zu stellen, oder
  • die Wohnungsbehörde und den Vermieter zu benachrichtigen, wenn die Familie umzieht, oder
  • keine schwerwiegenden oder wiederholten Verstöße gegen den Mietvertrag zu begehen, oder
  • der Wohnungsbehörde alle Kündigungs- und Zwangsvollstreckungsmitteilungen zukommen zu lassen, oder
  • die Einheit innerhalb der Richtlinien zu nutzen und zu bewohnen, oder
  • der Wohnungsbehörde jede Abwesenheit der Familie von der Einheit mitzuteilen.
• Außerdem gilt es als Verstoß, wenn Sie oder ein Familienmitglied, das in der Einheit lebt:
  • Ein Interesse an der Einheit haben, oder
  • Betrug oder andere Programmverstöße begehen, oder
  • Alkoholmissbrauch oder drogenbezogene oder gewalttätige kriminelle Aktivitäten begehen oder Aktivitäten, die die Gesundheit, Sicherheit oder das Recht auf friedliche Nutzung anderer Bewohner oder Personen in der unmittelbaren Umgebung bedrohen, oder
  • Abschnitt 8 mieterbasierte Unterstützung annehmen und gleichzeitig eine andere Wohnsubvention für dieselbe Einheit erhalten.
• Sie oder ein Mitglied Ihrer Familie:
  • Haben in den letzten fünf Jahren eine Zwangsräumung aus einer HUD-Wohnung erhalten.
  • Sie wurden aus dem Section 8-Programm gekündigt.
  • Betrug, Bestechung oder andere korrupte kriminelle Handlungen in Verbindung mit einem Bundeswohnungsprogramm begehen.
  • Eine ausstehende Schuld gegenüber einer Wohnungsbehörde im Zusammenhang mit Section 8 oder öffentlichem Wohnungsbau haben.
  • Eine Rückzahlungsvereinbarung mit einer Wohnungsbehörde verletzen.
  • Das Programm zur Selbstversorgung der Familie nicht einhalten (falls zutreffend).
  • Missbräuchliches Verhalten oder Androhung von missbräuchlichem Verhalten gegenüber dem Personal der Wohnungsbehörde.
  • Willentlich und beharrlich die Anforderungen der Sozialhilfe nicht erfüllen (falls zutreffend).

Die Wohnungsbehörde kann „mildernde“ Umstände in Betracht ziehen, bevor sie den Section 8 Voucher kündigt, einschließlich:

• Die Schwere des Falles.
• Das Ausmaß der Beteiligung anderer Familienmitglieder.
• Die Behinderung eines Haushaltsmitglieds.
• Die Auswirkung der Beendigung der Unterstützung auf unschuldige Haushaltsmitglieder.

Lesen Sie das Gesetz: Code of Federal Regulations, Title 24, §§ 982.551, 982.552, and 982.553