Die Zeiten haben sich geändert und junge Paare machen ihr Versprechen zueinander nun mit mehr als einem Verlobungsring…ein Satz neuer Hausschlüssel wird nun auch zur neuen Norm.
Für unverheiratete Millennial-Paare ist der gemeinsame Kauf eines Hauses vor der Eheschließung immer häufiger geworden. Laut einer Coldwell Banker Marriage and Homebuying Study hat ein Viertel der amerikanischen Millennials ihr Haus mit ihrem aktuellen Ehepartner gekauft, bevor sie geheiratet haben. Niedrige Hypothekenzinsen und steigende Mietkosten, neben anderen Gründen, lassen es als eine attraktive Option erscheinen, lieber jetzt als später Eigenheimbesitzer zu werden. Und obwohl der erste Schritt gut funktionieren kann, hat nicht jede Geschichte ein Happy End.
Hier ist, was unverheiratete Paare, die zusammen ein Haus kaufen oder gekauft haben, wissen sollten:
Gemeinschaftseigentum vs. getrenntes Eigentum in Texas
Texas ist einer der neun Gemeinschaftseigentumsstaaten in den Vereinigten Staaten. In Staaten mit Gütergemeinschaft gehört alles nach der Heirat erworbene Eigentum beiden Ehegatten, während alles vor der Heirat erworbene Eigentum im Allgemeinen als getrenntes Eigentum betrachtet wird. Warum ist das wichtig? Weil Gemeinschaftseigentum bei einer Scheidung aufgeteilt werden kann, getrenntes Eigentum jedoch nicht.
Die Folgen davon sind wichtig: Ein Haus, das vor der Ehe gekauft wurde, ist im Staat Texas getrenntes Eigentum.
Sie können anhand der folgenden Regeln bestimmen, ob ein Haus Gemeinschaftseigentum oder getrenntes Eigentum ist:
- Ein Haus, das während der Ehe gekauft wurde, gilt als Gemeinschaftseigentum.
- Ein Haus, das vor der Ehe besessen wurde, ist getrenntes Eigentum, ebenso wie ein Haus, das geerbt oder als Geschenk erhalten wurde. Ein Haus kann das getrennte Eigentum eines Ehegatten sein, oder beide Ehegatten können ein getrenntes Eigentumsinteresse an dem Haus haben.
Wie man die Eigentumscharakterisierung eines Hauses bestimmt
Immobilien können entweder als getrenntes oder gemeinschaftliches Eigentum charakterisiert werden, abhängig vom Zeitpunkt und den Umständen des Kaufs. Die gebräuchlichste Methode zur Bestimmung des Eigentumscharakters ist die „Inception of title rule“. Nach der „Inception of Title“-Regel basiert der Charakter einer Immobilie auf dem Zeitpunkt und der Art und Weise, in der eine Person zum ersten Mal einen Anteil an der Immobilie erwirbt.
Der erste Schritt bei der Feststellung des Charakters einer Immobilie nach der „Inception of Title“-Regel ist die Bestimmung des Datums des Eigentumsbeginns. Das Datum des Eigentumsbeginns ist das Datum, an dem eine Person zum ersten Mal ein Eigentumsrecht an der Immobilie erwirbt, sowie den Besitz und das Eigentum an der Immobilie. Beim Kauf eines Hauses tritt der Eigentumsübergang an dem Tag ein, an dem der Vertrag über die Anzahlung unterzeichnet wird. Obwohl der Käufer mit der Unterzeichnung des Earnest Money Contracts weder den Besitz noch das Rechtstitel erwirbt, bezieht sich die Inception of Title-Regel auf das Datum, an dem das Eigentumsrecht entstanden ist, nicht auf das Datum der Fertigstellung.
Wie bereits erwähnt, ist Immobilieneigentum, das vor der Heirat erworben wurde, getrenntes Eigentum. Wenn beide Ehegatten in einer Urkunde, die einen vorehelichen Kauf widerspiegelt, als Berechtigte benannt sind, wird jedem Ehegatten ein ungeteiltes, zur Hälfte getrenntes Eigentumsrecht an der Immobilie zuerkannt. Diese Vermutung kann durch den Nachweis widerlegt werden, dass die Ehegatten die Gegenleistung für den Kauf nicht zu gleichen Teilen erbracht haben. Daher basiert der Eigentumsanteil jedes Ehegatten auf dem prozentualen Anteil der Gegenleistung, den jeder Ehegatte zum Kauf des Hauses beigetragen hat.
Wenn ein Ehepaar zum Beispiel den Vorschuss und die Anzahlung 50/50 aufteilt, würde jeder Ehegatte 50 % des Hauses als sein oder ihr separates Eigentum besitzen. Wenn ein Ehepaar das Startkapital und die Anzahlung 75/25 aufteilt, dann würde ein Ehepartner 75 % des Hauses besitzen, und der andere Ehepartner würde 25 % des Hauses besitzen. Wenn ein Ehegatte 100 % des Vorschusses und der Anzahlung bezahlt, besitzt dieser Ehegatte das gesamte Haus als sein separates Eigentum, unabhängig davon, ob die Namen beider Ehegatten auf der Urkunde stehen.
Vor der Ehe gemeinsam genutztes Eigentum
Vor der Ehe genutztes Eigentum wird nach der Heirat nicht automatisch zu Gemeinschaftseigentum
Paare glauben oft fälschlicherweise, dass gemeinsam genutztes voreheliches Eigentum zu Gemeinschaftseigentum wird, sobald sie heiraten. Getrenntes Eigentum wird jedoch nicht automatisch zu Gemeinschaftseigentum, wenn sie heiraten.
Wenn der Charakter des Eigentums erst einmal gemäß der „Inception of Title“-Regel etabliert ist, wird sich dieser Charakter nicht mehr ändern. So wird beispielsweise die Änderung der Form des Eigentums (d.h. Verkauf oder Tausch gegen anderes Eigentum), die Wertsteigerung des Eigentums, die Verwendung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum zur Verbesserung oder Vervollständigung des Kaufs des Eigentums oder die Verwendung von Sondereigentum zur Besicherung von Gemeinschaftsschulden das Sondereigentum nicht in Gemeinschaftseigentum umwandeln. Darüber hinaus ändert die Refinanzierung des Darlehens für ein Haus während der Ehe nicht den Charakter eines Hauses, das vor der Ehe gekauft wurde (d.h. es bleibt getrenntes Eigentum).
Ein Hauskauf sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden, besonders wenn er mit jemandem erfolgt, an den Sie rechtlich nicht gebunden sind. Wenn Sie Fragen zum texanischen Ehegüterrecht haben, wenden Sie sich an den Anwalt für Familienrecht, Taylor Joeckel, oder an einen unserer anderen Anwälte von KoonsFuller in unseren Büros in Dallas, Denton, Houston, Plano oder Southlake.