Bei der Zwangsräumung von Mietern in Colorado müssen Vermieter sorgfältig die Regeln und Verfahren befolgen, die das Gesetz von Colorado vorschreibt. Andernfalls kann das Gericht die Räumungsklage abweisen und dem Mieter erlauben zu bleiben, bis der Vermieter den Räumungsprozess (ordnungsgemäß) wieder aufnimmt. Dieser Artikel erläutert die grundlegenden Regeln und Verfahren, die Vermieter und Hausverwalter bei der Zwangsräumung eines Mieters in Colorado befolgen müssen.
Kündigung aus wichtigem Grund
Für eine Zwangsräumung eines Mieters in Colorado vor Ablauf der Mietzeit durch den Vermieter – unabhängig davon, ob es sich um einen befristeten Mietvertrag oder einen periodischen Mietvertrag (der sich nach Ablauf der Mietzeit automatisch verlängert) handelt – muss der Vermieter einen rechtmäßigen Grund haben. Nach dem Gesetz des Bundesstaates Colorado ist ein rechtmäßiger Grund gegeben, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, gegen den Mietvertrag verstößt oder eine schwerwiegende Handlung begeht, wie z. B. ein Verbrechen oder Gewalt gegen einen anderen Bewohner. Um den Mieter aus einem dieser Gründe zu vertreiben, muss der Vermieter zunächst den Mietvertrag oder das Mietverhältnis kündigen. Dies geschieht, wenn der Vermieter dem Mieter eine Kündigung ausspricht.
Nichtzahlung der Miete oder Verletzung des Mietvertrags
Wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt oder gegen den Mietvertrag verstoßen hat, muss der Vermieter dem Mieter eine zehntägige Kündigungsfrist setzen. Der Mieter kann entweder die Miete zahlen oder die Verletzung innerhalb der zehn Tage beheben oder aus der Mieteinheit ausziehen. Wenn der Mieter beides nicht tut, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen und eine Räumungsklage beim Gericht einreichen. (Colo. Rev. Stat. §§ 13-40-104(d) und (e).)
Substantielle Verletzung
Der Mieter kann auch für schwerwiegendere Handlungen, wie Gewalt gegen einen anderen Mieter, Drogenkonsum oder kriminelle Handlungen in der Mieteinheit oder auf dem Gelände, vertrieben werden. Wenn der Vermieter den Mieter aus einem dieser Gründe zwangsräumt, muss er dem Mieter eine dreitägige Kündigungsfrist einräumen. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107.5(4)(a).) Der Vermieter muss dem Mieter keine Gelegenheit geben, den Verstoß zu beheben (manchmal auch als „unconditional quit notice“ bekannt). Wenn der Mieter nicht innerhalb von drei Tagen aus der Mieteinheit auszieht, kann der Vermieter eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5).)
Kündigung ohne Grund
Wenn ein Vermieter keinen Grund hat, einen Mieter zu räumen, dann gelten die folgenden Regeln.
Befristeter Mietvertrag
Wenn der Vermieter einen Mieter mit einem befristeten Mietvertrag räumen will, aber keinen Grund hat, dann muss der Vermieter einfach warten, bis der Mietvertrag abgelaufen ist. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter nicht kündigen, es sei denn, die Bedingungen des Mietvertrags verlangen dies ausdrücklich. Andernfalls kann der Vermieter erwarten, dass der Mieter bis zum Ende der Laufzeit des Mietvertrags auszieht.
Periodisches Mietverhältnis (Mietvertrag)
In Colorado muss ein Vermieter, der das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen beenden möchte, eine bestimmte Kündigungsfrist einhalten, wenn der Mieter einen Mietvertrag hat – einen Vertrag, der sich automatisch verlängert. (Mietverträge, die sich automatisch verlängern, werden in Colorado auch als periodische Mietverträge bezeichnet.)
Die Höhe der erforderlichen Kündigungsfrist hängt von der Länge der Laufzeit des Mietvertrags ab. Wenn der Vermieter zum Beispiel ein Mietverhältnis von Monat zu Monat (das häufigste periodische Mietverhältnis) beenden will, aber keinen Grund hat, dann muss er dem Mieter eine Kündigungsfrist von 21 Tagen geben. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c).) Die Kündigung muss das Grundstück und den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses beschreiben und vom Vermieter oder dessen Vertreter unterzeichnet sein. Wenn der Mieter nicht bis zum Ablauf der Frist in der Benachrichtigung auszieht, kann der Vermieter den Mieter zwangsräumen. (Nebenbei bemerkt gelten dieselben Benachrichtigungsanforderungen für Mieter, die ein periodisches Mietverhältnis ohne Grund beenden wollen.)
Mieterräumung Verteidigung
Auch wenn ein Vermieter einen gültigen rechtlichen Grund für die Zwangsräumung eines Mieters hat, kann sich der Mieter immer noch entscheiden, die Zwangsräumung zu bekämpfen. Der Mieter könnte eine gültige rechtliche Verteidigung haben, wie zum Beispiel, dass der Vermieter die Mieteinheit nicht instand hält oder dass der Vermieter Vergeltung gegen den Mieter übt. Diese Entscheidung, die Räumung zu bekämpfen, könnte die Kosten des Prozesses erhöhen oder die Zeit, die der Mieter in der Mieteinheit bleiben muss, verlängern. Tenant Defenses to Evictions in Colorado has more information.
Removal of the Tenant
Die einzige Person, die berechtigt ist, einen Mieter aus der Mieteinheit zu entfernen, ist ein Strafverfolgungsbeamter. Nach dem Gesetz von Colorado ist es für einen Vermieter niemals legal, zu versuchen, den Mieter zum Auszug aus der Mieteinheit zu zwingen, und der Mieter könnte den Vermieter für den Versuch verklagen.
Nach einer Zwangsräumung könnte der Vermieter feststellen, dass der Mieter persönliche Gegenstände zurückgelassen hat. Anders als in den meisten Bundesstaaten ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter zu kontaktieren, bevor er das Eigentum entsorgt. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-122.) Das Eigentum wird als verlassen betrachtet, und der Vermieter kann es sofort entsorgen. Wenn der Vermieter sich dafür entscheidet, das Eigentum zu lagern, bis der Mieter es beansprucht, kann er dem Mieter die Kosten für die Lagerung in Rechnung stellen. Der Vermieter haftet dem Mieter jedoch nicht für Schäden, die während der Einlagerung an der Immobilie entstehen. Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in „Handling a Tenant’s Abandoned Property in Colorado“.