Bij het uitzetten van huurders in Colorado moeten verhuurders zorgvuldig de regels en procedures volgen die in de wet van Colorado zijn vastgelegd. Anders kan de rechter de uitzettingszaak verwerpen, waardoor de huurder kan blijven totdat de verhuurder de uitzettingsprocedure (op juiste wijze) opnieuw start. In dit artikel worden de basisregels en procedures uitgelegd die verhuurders en vastgoedbeheerders moeten volgen bij het uitzetten van een huurder in Colorado.
Notice for Termination With Cause
Om een verhuurder in staat te stellen een huurder in Colorado uit te zetten voordat de huurtermijn van de huurder is verstreken – ongeacht of het gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een periodieke huurovereenkomst (een huurovereenkomst die na het einde van elke termijn automatisch wordt verlengd) – moet de verhuurder een wettelijke reden hebben. De wet van de staat Colorado definieert wettelijke oorzaak als de huurder die de huur niet betaalt, de huurovereenkomst schendt of een ernstige daad pleegt, zoals een misdaad of geweld tegen een andere bewoner. Om de huurder om een van deze redenen uit te zetten, moet de verhuurder eerst de huurovereenkomst of het huurcontract opzeggen. Dit gebeurt wanneer de verhuurder de huurder een opzeggingstermijn geeft.
Nalatigheid bij het betalen van huur of schending van de huurovereenkomst
Als de huurder geen huur heeft betaald of de huurovereenkomst heeft geschonden, dan moet de verhuurder de huurder een opzeggingstermijn van tien dagen geven. De huurder kan ofwel huur betalen of de overtreding herstellen binnen de tien dagen, ofwel uit de huuraccommodatie verhuizen. Doet de huurder geen van beide, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen en een ontruimingszaak aanspannen bij de rechtbank. (Colo. Rev. Stat. §§ 13-40-104(d) en (e).)
Substantial Violation
De huurder kan ook worden uitgezet voor het plegen van meer ernstige daden, zoals geweld tegen een andere huurder, drugsgerelateerde activiteiten of criminele activiteiten in de huuraccommodatie of op het terrein. Als de verhuurder de huurder om een van deze redenen uitzet, moet de verhuurder de huurder een opzegtermijn van drie dagen geven om te stoppen. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107.5(4)(a).) De verhuurder hoeft de huurder niet de gelegenheid te geven om de overtreding te herstellen (ook wel bekend als een onvoorwaardelijke opzegging). Als de huurder na drie dagen de huuraccommodatie nog niet heeft verlaten, kan de verhuurder een ontruimingsprocedure tegen de huurder beginnen (Colo. Rev. Stat. § 13-40-104(d.5).)
Notice for Termination Without Cause
Als een verhuurder geen reden heeft om een huurder uit te zetten, dan gelden de volgende regels.
Fixed-Term Lease
Als de verhuurder een huurder met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd uit wil zetten, maar geen reden heeft, dan moet de verhuurder gewoon wachten tot de huurovereenkomst is verlopen. In dit geval hoeft de verhuurder de huurder niet op te zeggen, tenzij de bepalingen van de huurovereenkomst de verhuurder daartoe verplichten. Anders mag de verhuurder verwachten dat de huurder tegen het einde van de huurperiode verhuist.
Periodieke huurovereenkomst (huurovereenkomst)
In Colorado, als de huurder een huurovereenkomst heeft – een overeenkomst om voor een bepaalde periode te huren die automatisch wordt verlengd – dan moet een verhuurder die de huurovereenkomst zonder reden wil beëindigen een bepaalde periode van tevoren schriftelijk opzeggen. (Huurcontracten die automatisch worden verlengd worden in Colorado ook wel periodieke huurcontracten genoemd.)
Hoe lang de opzegtermijn moet zijn hangt af van de duur van de huurovereenkomst. Als de verhuurder bijvoorbeeld een huurovereenkomst van een maand tot een maand (de meest voorkomende periodieke huurovereenkomst) wil beëindigen, maar hiervoor geen reden heeft, dan moet de verhuurder de huurder een opzegtermijn van 21 dagen geven om te stoppen. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-107(1)(c).) De opzegging moet een beschrijving geven van de woning en het tijdstip waarop de huur eindigt, en ondertekend worden door de verhuurder of diens vertegenwoordiger. Als de huurder niet binnen de gestelde termijn vertrekt, kan de verhuurder de huurder uit huis zetten. (Terzijde: dezelfde eisen gelden voor huurders die een periodieke huurovereenkomst zonder reden willen beëindigen.)
Verweer tegen uitzetting
Ook al heeft een verhuurder een geldige wettelijke reden om een huurder uit huis te zetten, de huurder kan er toch voor kiezen om de uitzetting aan te vechten. De huurder kan een geldige wettelijke verdediging hebben, zoals, de verhuurder die de huuraccommodatie niet onderhoudt of de verhuurder die represailles neemt tegen de huurder. Deze beslissing om de uitzetting aan te vechten kan de kosten van de rechtszaak verhogen of de tijd die de huurder in de huuraccommodatie moet blijven verlengen. Meer informatie vindt u in het artikel Huurdersverweer tegen uitzetting in Colorado.
Verwijdering van de huurder
De enige persoon die bevoegd is om een huurder uit de huuraccommodatie te verwijderen is een wetshandhaver. Volgens de wet van Colorado is het nooit legaal voor een verhuurder om te proberen de huurder te dwingen de huuraccommodatie te verlaten, en de huurder kan de verhuurder aanklagen wegens een poging daartoe.
Na een uitzetting kan de verhuurder ontdekken dat de huurder persoonlijke bezittingen heeft achtergelaten. In tegenstelling tot de meeste staten, is de verhuurder niet verplicht om contact op te nemen met de huurder voordat hij de bezittingen wegdoet. (Colo. Rev. Stat. § 13-40-122.) De bezittingen worden als achtergelaten beschouwd, en de verhuurder kan er onmiddellijk over beschikken. Indien de verhuurder ervoor kiest het goed op te slaan totdat de huurder het opeist, kan de verhuurder de huurder de kosten van de opslag in rekening brengen. De verhuurder is echter niet aansprakelijk jegens de huurder voor eventuele schade die aan het eigendom kan ontstaan terwijl de verhuurder het opslaat. Handling a Tenant’s Abandoned Property in Colorado bevat meer informatie over dit onderwerp.